香港樓市 - 擎天半「倒」

樓市繼續下跌，新公佈的施政報告並不能令疲弱的市場起死回生。雖然樓市回調的幅度不小，但是考慮到利息和整體經濟，樓價依然需要調整10－15%才回到比較合理的價格。

早前一名新加坡學者葉秀亮在明報指出香港樓價需要下跌60%，我雖然不同意他比較誇張的結論，但是我認同他的推算方法。他指出，樓價可以從租金回報率推算，並使用了4.5%至6%的租金回報率 （其實就是IRR），估算香港樓市需要再下跌才能提高租金回報率。

我沒有葉教授那麼悲觀，但是我估計以比較優質的單位來統計，租金回報率需要起碼3%才合理，但是現在的樓價依然離3%很遠。以我之前看過的一個九龍站擎天半島2期單位為例，剛剛十月的成交價為2,150萬，但我翻看代理租務成交價，租金大概3萬5至4萬。以成交價去計算，租金回報率只有2.23%，實在是低的離譜。按租金回報率3%估算，樓價需下跌多20%至1,600萬。

同樣以九龍站入門屋苑漾日居計，細三房（800呎) 租金最近大概3萬3，但樓價需要1,550萬，租金回報率只有2.55%。按租金回報率3%估算，樓價需下跌至1,300萬。

雖然聽起來好像要下跌好大幅度，但其實只是跌回2016年的價錢。我反而覺得現在下跌是正常不過的事情，畢竟之前在大陸熱錢湧入的情況下，九龍站的升幅已經與基本面脫節。現在市場開始回歸理性，天價並沒有支撐。我相信待市場消化完施政報告的消息後，樓價將會有新一輪比較大的調整。

香港樓市 - 力拔山兮氣蓋世，時不利兮騅不逝。

最近，中原研究報告指出，港島入伙3至9年（俗稱半新盤）三房或更大單位中，近7成轉售要蝕讓，反映出現在樓市已經是近年新低。但是要蝕讓的半新盤絕對不只以上統計所顯示，重災區更是受內地客追捧的「新晉豪宅」。

由新鴻基於2015年推售、位於何文田的天鑄，兩房實用900呎一手價要2,500萬，現時以1,980萬在代理行放售亦乏人問津，跌幅至少超過20%。自稱位於何文田，靠近土瓜灣的半山壹號，一手業主持貨十五年，最新成交劈近「9球」後也要蝕沽。這些並非位於傳統豪宅區、卻以豪宅為標榜的屋苑，升市時受投資客和內地人追捧，跌市時便現形，顯示出現時樓市購買力開始冰封，市場轉為以用家為主導。

仲量聯行香港主席曾煥平早於今年8月已預測，樓市潮退之下，「偽豪宅」將會現形。那麼傳統豪宅表現如何？最近因僭建而廣受注目的紅山半島傳出蝕讓四成個案，跑馬地比華利山呎價更只險守兩萬，為逾6年最低。當然，傳統豪宅區的跌幅暫時少於大市，我覺得原因只是因為大部分業主持貨力較強，不介意堅持自己的價錢，等待有意的買家。但是隨著整體市況轉差，豪宅不能倖免，無論是「偽豪宅」還是傳統豪宅也要減價才能賣出，畢竟覆巢之下無完卵。這一輪樓市下跌急速，根本性的原因在於美國加息和香港政經環境，與樓宇自身的質素無關。當樓市跌幅積累一定程度後，這些傳統豪宅業主也不得不開始接受現實，減低價格以嘗試吸引買家。

優質屋苑的業主以沒有成交為代價，依然不肯降價，但是需要貨如輪轉的發展商沒有這個本錢。正如我在8月時提到，下半年啟德有逾8000伙新盤待售，率先打響頭炮的啟德海灣1期最快於10月推出。雖然價單還未推出，但有相熟的地產經紀向我透露，第一批可能有低於20,000呎價的單位，均價更可能只有2萬出頭。這價錢無疑會打擊新樓市場，凍結鄰近二手購買力，更可能壓垮吸引同類客源的九龍站的樓價。事實上，以九龍站入門屋苑為例，漾日居最新成交的呎價已跌穿2萬元，市場上更有盤以1萬8呎價放售亦未售出。按照樓市現時下跌的速度和幅度，政府即使於10月25日的施政報告中推出措施，亦不能為大勢而去的樓市起死回生。

力拔山兮氣蓋世，時不利兮騅不逝。項羽一生所向披靡，進軍咸陽自封爲西楚霸王時，風光無量，然而不改其剛復自用的本質，只有匹夫之勇卻不會審時度勢，最後只能將自身的失敗歸咎於天時不利。現時不少的業主，依然沈醉在樓市過往20來年高歌猛漲的「龍市」中，即便看到樓市轉勢，亦不肯面對現實，堅信樓市依然只升不跌。這些如項羽般自信的業主，享受著香港過往20年經濟發展的東風卻自以為是，將樓價的升幅歸咎於自己的投資眼光，不顧現時截然不同的環境，終將會受到市場懲罰。