領展供股 - 令人費解和難以接受

領展今天意外宣布5供1籌集188億，供股價44.2元較收市價折讓近三成，資金會用來還債和尋求投資機會。雖然我現在並不持有領展，但是我一直有留意這隻亞洲最大的REIT。我對領展這次供股感到失望和不解：

1. 財政上根本不需要籌集資金

領展收購新加坡商場後負債率只有27.1%，而領展打算出售部分權益給資本搭檔來降低負債率。即使尋求資本搭檔需時，領展負債率與香港法定上限45% 還有一段大距離。領展在中期業績時表示並不打算短期內有大規模的收購，而且領展在供股的記者會上表示現在沒有特定的收購目標。除非領展預期物業價值大幅下跌，導致負債率上升，否則我難以理解領展為何需要供股集資，而不能借貸。

2. 不適當的時機

領展以44.2元供股，按2022年派息計，息率高達 7%，而且是每股資產淨值折讓近40%。領展提到供股資金會用來在亞太區尋求機會，但是無論從收益率還是資產價值來說，現在新加坡和澳洲物業的收益率並不吸引。以領展最新的新加坡零售收購為例，收益率為4.9%。領展現在以 7%股息率出售股票，買入4-5% 收益率的物業，並不理智。從資產價值來說，亞太區的物業價值並未有大幅下跌，交易價錢相比估值折讓並不超過10%，領展現在以資產淨值折讓40%供股收購最多折讓10%的物業，並不明智。

領展說資金短期在還未找到收購對象時，會做定期存款以增加利息收入。如果股東想做定期，我看不到任何原因為何他們自己不能夠做。我不能相信領展以大幅折讓供股的資金竟然是用來做定期存款！領展如果沒有收購對象，就不應該供股，應該等到有收購後在供股。

3. 高買低賣摧毁股東價值

短期來說，供股後基金單位數量即時增加，收購新物業帶來的收入卻需時，攤薄效應會導致每股派息下降。長期來說，領展在沒有需要的情況下大幅折讓供股，會影響投資者信心。領展一直在香港房託市場中有最高的估值，部分原因是因為有良好的管理層，而且領展積極進行資本回收利用 (Capital Recycling)，出售香港高估物業以回購股份。但這次供股不但令領展之前的回購變成高買低賣（股價高的時候回購，股價低的時候出售股份供股），更會成為壞先例，影響領展長遠的估值，不再因管理層而給領展溢價。

管理層聲稱供股集資可以捕捉投資機會，在利率正常化時，房地產資產未來或重新定價。無論這預期是否正確，領展可以在利率降低時借貸，而且房地產資產未來上升時，領展自身的股價也應該會上升，現在以低價出售更不合理。

我看到部分網友會說新加坡的房託也經常供股集資收購物業，所以領展這次供股並沒有問題。我不同意，因為領展供股的價錢相較每股資產淨值大幅折讓近40%。新加坡的房託供股的時候會注意價錢與每股資產淨值的差距，不會在如此大幅折讓的情況下5供1。例如 Digital Core Reit (SGX: DCRU) 在去年11月的時候便因為股價低於每股資產淨值而放棄供股，只靠銀行貸款進行較細的收購。

總結

領展這次的供股實在令我不解，與管理層一貫保守和理性的做法相違背，商業上也毫無道理，無論從短期還是長期來看也對股東不利。而且沒有人知道領展如何使用供股所得的新資金，大規模的收購也有高估的風險，這項風險會一直存在直至新資金用完。所以即使領展在香港的物業的確很穩定，我認為領展之後的表現會落後市場，在50元以上並不吸引。

這次的經驗顯示的分散投資的重要性，不能將過多的資金放在任何一隻股票上。同時，領展這樣令人迷惑的操作也增加我降低香港股票比重的決心。

利申：我現在並不持有領展，在50元以下可能會買入。