香港樓市 - 炙燒大閘蟹

先來看看今年推出的新盤銷情如何：

Source: JPM

除了定價克制的親海駅，其他新盤銷情都只有40-50%，部份更是惨不忍睹：

鴨脷洲凱玥： 1%

由合景和龍光兩間已違約的內房發展的鴨脷洲凱玥，年初推出至今只賣出4伙，只有1%，實在是貽笑大方。對於將近資不抵債的合景和龍光，用近200億的貨源賭香港樓價回暖，下場只會是如高銀金融一樣，淪為銀主盤，大幅減價出售，成為傲玟翻版。

黃竹坑海盈山：12%

嘉里、信和、太古及港鐵聯手發展的海盈山，可謂星光熠熠，但是定價太進取，而且黃竹坑已經光環不再，我相信待長實年尾推出黃竹坑3期後，海盈山需要大幅減價才能出售。

何文田瑜一：15%

何文田天鑄部分景觀被瑜一擋到的單位現在大幅劈價，但是沒料到瑜一自己的銷情也這麼差，1A期只有15%。我相信發展商會減價，因為旁邊鷹君何文田站項目將會推出，瑜一需要在鷹君之前賣出，否則購買力將會被分薄。

至於其他質素差的蟹貨，如紅磡 Baker Circle，康城凱柏峰，屯門凱和山等等，即便減價亦難以售出，需要如親海駅般大幅劈價，才有機會賣出。

除了上文的蟹貨，接下來兩個月還有很多供應:

統計以上表格的美資大行 JPM 在施政報告後發表研究報告，指香港樓價會再下跌5-10%。我預計幅度會更大，將會達到10-20%。

香港樓市 - 全都是泡沫

由地產代理和發展商營造的旺市假象不堪一擊。於週末剛開始發售的兩個市區新盤，去化率都只有三成左右，惨不忍睹。嘉華聲稱「慢熱」的銷情是合乎預期，實在是此地無銀三百兩，如果他們只是預期能賣出六十伙的單位，為何要推出二百多伙？

回顧施政報告後的市況，的確有部份優質的荀盤被用家消化，如大坑光明台，但都是屋苑的則王，相反低質的放盤需大幅減價才有承接。被寄以厚望的投資者入市個案只屬零星，專才亦沒有大舉入市，市場依然非常疲弱。施政報告並沒有帶旺樓市，樓價不能止瀉。

展望年內剩下的兩個月，我相信樓價下跌的速度會急劇加快，且部份暫時抗跌的優質屋苑(例如九龍站君臨天下，天后柏景台)亦要失守。香港樓市完全失去投資或者保值的功能，港樓的多年牛市已正式壽終正寢，下場將如鄧紫棋唱出：

再美的花朵 盛開過就凋落

再亮眼的星 一閃過就墜落