早前我寫過大陸經濟危機的問題，但最近兩星期，中國政府開始有不少比較正面的政策。當中我覺得重要的是:
1. 停止部分地方興建基建；
2. 容許地產商借70%商業房地產；
3. 降準、放水。
但是數字並不良好：內房1月銷售數字依然非常疲弱，美國依然沒有減息的苗頭。最近我看到網上消息，上海核心區寫字樓空置率達到40%，政府會停止賣地，而且貝萊德正在以7折放售上海寫字樓。在高科技領域上，歐美表現依然強勁。個人而言，我並不相信大陸可以動用2萬億外匯救市，而且如此使用巨額的外匯並不合理。
我反而會考慮大陸此次救市的時機，是剛剛在公布2023年經濟數據之後：我覺得這是上層了解到經濟的真實數據後，決定要加大力度救市。所以，雖然我不否認中央最近的政策邁出正確的方向，但是我會想看到更多更持續的政策，而且我認為政策的力度和密度最多只能降低衰退的幅度，並不能扭轉衰退。
香港方面，最近在立法會的爭議引起不少思考。樓價和市面上的經濟依然蕭條。我維持我上次詳述的看法，我不會沾手與香港經濟有關的投資。
先來說我對香港樓市的看法：2024年註定是跌的一年，跌幅大概在15-20%。
從供需的角度，不計現在2萬伙貨尾，2024年還有高達4萬伙開售，總共有6萬伙一手供應，要多達6年才能消化。2024年新盤的供應包括：
我認為比較矚目的有鷹君何文田上蓋項目，我估計要大幅減價，因為同區半新盤表現實在過於慘淡。我之前看過的天鑄入場3房最近以2千萬沽出，蝕讓1千萬或者3成，實在可惜。至於市場現在盛傳長實黃竹坑正預備開盤，我相信會打沉港島的樓價，尤其是相同類型定位的貝沙灣和寶翠園。
至於供應重鎮，啟德、康城和大西北，將會陷入無險可守的狀態，Free Fall是唯一的結果。因為供應根本過多，同時以前買家大多是投資客，現在已經絕蹟。我敢說，現在用8、9成按揭買這些區域的樓花，未到收樓便一定成為負資產。
我維持我對息口的看法：美聯儲會減息，但速度和幅度會小於市場預期。我不覺得在今年第三季前，樓按息口會有變動。同時，我認為香港寫字樓和鋪位會有巨大的信貸壓力，銀行Call Loan或者變成銀主盤的現象會越來越普遍，對發展商將是更大的打擊。
政策方面，香港政府依舊未放棄人工島，北都造地源源不絕，加上公營房屋的供應，政府的政策目標已經放棄維持高地價，轉成維持樓市供應，確保年輕家庭能夠上車。我不覺得政府會在2月全面撤辣，就算撤辣亦毫無作用。
經濟方面，恆指與樓價基本掛鉤，單從恆指的走勢便知樓價註定大跌。大陸2023年陷入困境，香港未能倖免，2024年開局，大陸經濟已經不只是衰退。內房違約已經司空見慣，各地城投債、不良資產平台違約，以及各種投資產品暴雷，最後都會匯聚成金融危機。管理層並非不了解土地財政的問題，我也看到政府推動新時代產業的力度，但是經濟轉型的陣痛將會很劇烈。
無論是供需、政策或經濟層面，我維持由2023年8月起的看法，香港樓價在2024年只會下跌，幅度將有15-20%。我已經沽出自住物業，同時會加大力度沽出收租的物業，亦不會沾手任何香港地產股。
