完美風暴下的香港樓市 - 問君能有幾多愁？

先來說我對香港樓市的看法：2024年註定是跌的一年，跌幅大概在15-20%。

從供需的角度，不計現在2萬伙貨尾，2024年還有高達4萬伙開售，總共有6萬伙一手供應，要多達6年才能消化。2024年新盤的供應包括： 

Source: JLL 

我認為比較矚目的有鷹君何文田上蓋項目，我估計要大幅減價，因為同區半新盤表現實在過於慘淡。我之前看過的天鑄入場3房最近以2千萬沽出，蝕讓1千萬或者3成，實在可惜。至於市場現在盛傳長實黃竹坑正預備開盤，我相信會打沉港島的樓價，尤其是相同類型定位的貝沙灣和寶翠園。

至於供應重鎮，啟德、康城和大西北，將會陷入無險可守的狀態，Free Fall是唯一的結果。因為供應根本過多，同時以前買家大多是投資客，現在已經絕蹟。我敢說，現在用8、9成按揭買這些區域的樓花，未到收樓便一定成為負資產。

我維持我對息口的看法：美聯儲會減息，但速度和幅度會小於市場預期。我不覺得在今年第三季前，樓按息口會有變動。同時，我認為香港寫字樓和鋪位會有巨大的信貸壓力，銀行Call Loan或者變成銀主盤的現象會越來越普遍，對發展商將是更大的打擊。

政策方面，香港政府依舊未放棄人工島，北都造地源源不絕，加上公營房屋的供應，政府的政策目標已經放棄維持高地價，轉成維持樓市供應，確保年輕家庭能夠上車。我不覺得政府會在2月全面撤辣，就算撤辣亦毫無作用。

經濟方面，恆指與樓價基本掛鉤，單從恆指的走勢便知樓價註定大跌。大陸2023年陷入困境，香港未能倖免，2024年開局，大陸經濟已經不只是衰退。內房違約已經司空見慣，各地城投債、不良資產平台違約，以及各種投資產品暴雷，最後都會匯聚成金融危機。管理層並非不了解土地財政的問題，我也看到政府推動新時代產業的力度，但是經濟轉型的陣痛將會很劇烈。

無論是供需、政策或經濟層面，我維持由2023年8月起的看法，香港樓價在2024年只會下跌，幅度將有15-20%。我已經沽出自住物業，同時會加大力度沽出收租的物業，亦不會沾手任何香港地產股。