香港樓市 - 新盤戰

樓市下跌已是不爭的事實，但是最近傳出的消息越來越負面。先有長實波老道豪宅207億交易撻訂，導致豪宅市場氣氛轉差（有專做寶翠園的經紀透露，相隔1個月，一個在剛週末成交的3房單比對上一層的成交價下跌10%）。其次有長實最近油塘新盤親海駅的低價推售 （均價15,000呎）震憾市場，比同區二手樓價還低，推低九龍以至香港二手市場的樓價。個別半新盤錄得巨額蝕讓，如何文田皓畋、北角柏蔚山、筲箕灣香島等。即使老牌豪宅如賽西湖、紅山半島等都有錄得蝕讓交易，更不用說如九龍站等炒家樂園，跌幅最少有20%。

雖然樓市已經調整不少，而且租務市場保持強勁，但是短期內樓市應該依然會充滿負面消息。最近，由高銀集團主席潘蘇通私人持有的何文田豪宅新盤傲玟，經歷延期交樓和法律糾紛後，準備以招標形式發售。銷售方未推出意向價，但相熟的地產經紀向我透露首輪銷售只推2座和6座，官方指引價為22,000呎，更有指可能低至18,000呎。作為參考，同區新盤何文田站瑜一三房單位造價高達30,000呎，而2座同座向的單位於2020年以29,000呎成交，三年下跌高達25%。

一個地方的樓市走勢必定與整體經濟走勢相若。作為香港支柱產業的樓市現時風高浪急，反映的不但是加息的影響，更是宏觀香港整體經濟的實況。據統計，下半年啟德有逾8000伙新盤單位待售，希望不會成為壓垮香港樓市的最後一根草。

太古 - 出售美國可口可樂

今天（28日）收市後太古宣布約304億港元，出售美國太古可口可樂予母公司，派特別息A股8.12，B股1.624。我認為這是對太古來說一個利好消息，因美國業務對太古來說只是雞肋，能以好的價錢賣出回饋股東，是一件好事。是次交易的估值達 EV/EBITDA 12.5倍， 參考其他可口可樂裝瓶夥伴 （bottlers）的估值，符合市價。

我會繼續長期持有太古B，收到這次特別息後成本將會繼續降低。

 

貝萊德(Blackrock) - 美國銀行危機的受惠者

從短期來看，SVB 和 CS 引致的銀行風險雖然看似已受控，但這次銀行危機有更長遠的影響，而全球最大資產管理公司Blackrock 將會受惠。

Blackrock (Ishares) 提供 ETF 管理服務， 按基金資產(AUM) 的百分比收取管理費。除了比較受歡迎的指數基金外，Blackrock 其中的ETF 也有貨幣市場基金(Money Market Funds)。此類基金主要持有短期國債等低波幅的資產，與銀行存款性質類似。在銀行存款不安全的前提下，大批中小型銀行客戶將存款轉至此類基金。其實貨幣市場基金更受歡迎， Blackrock 旗下管理資產更大，從而收取更多管理費。

再者，作為資產管理者的Blackrock 比銀行更為安全，因Blackrock 沒有需要持有自己管理的基金，只須代投資者持有特定資產。因此，即使資產價格大跌，Blackrock 自己並沒有任何Balance Sheet 的風險。

Blackrock 剛公佈Q1 業績，現價PE 只有19.7，我認為低估了它的穩定性和增長前景。

利申：現時未有貨，短期內可能會買

太古業績 - 莫道桑榆晚，為霞尚滿天

業績

太古今天公佈2022年全年業績，經常性基本盈利38億（下降22.1%），撇除國泰經常性基本盈利維持70億（每股4.75元）。雖然業績一般，但派息增加15%至每股3元。太古三大核心業務中，地產表現不錯，沒有受到疫情影響，太古可樂受到中國封城影響，而航空受疫情拖累最為嚴重，虧損大幅擴大。

歷史

太古是一家歷史悠久的英資洋行，剛剛在2021年慶祝成立200周年和在華150周年。太古現在以三大核心業務為主，分別是82%的太古地產（1972）、全資附屬太古可樂和45%國泰（293）股權。  毫無疑問，這三項業務都有受到疫情不同程度的影響，尤其以航空為甚，導致股價於2020年大幅下跌。

看到股價大幅下跌，太古管理層反應頗快，先公佈了新的股息政策，全年股息不小於撇除國泰後的經常性基本盈利的一半，再宣布了高達40億的回購計劃，提振股價。事實上，太古2022年大幅跑贏恆生指數，甚至重回疫情前70元高位。

發展

太古以前業務複雜，橫跨多個行業和地區，導致難以估值，表現一直落後大市。太古管理層在2015年開始出售非核心業務，並增加對中國商業地產的投資，現在地產貢獻了太古大部分的盈利。太古地產在2021年宣布了一項千億地產投資計劃，會在未來10年內投資500億在大陸，300億在香港和200億其他項目。太古已動用其中400億，投資內地商業項目和香港太古坊重建，預料未來數年租金收入會逐漸增加。

太古可樂亦是太古集團的重要盈利來源，過往5年表現一直穩步上升，而太古亦有意加大飲料業務。太古在2022年中宣布以80億收購可口可樂越南及柬埔寨裝瓶業務。同時，太古將醫療健康列為新的核心業務，會在未來十年投資200億在中國的醫療地產，包括醫院和養老院。

雖然我對航空業務沒有興趣，但太古其餘的現有業務都有很高的質素。以地產為例，太古在香港的寫字樓（金鐘的太古廣場和港島東的太古坊）都是頂級的資產。同時，太古有良好的管理層和清楚的派息政策，更受惠中港通關和復常。以現在太古B 的收市價計，我覺得一邊收取6%的股息率，一邊等待太古從巨額投資中收成是吸引的。

利申：我持有太古B。

後記

了解到太古悠久的歷史後令我有一些反思。經過200年的洗禮，太古集團由最初的船務做到現在地產、公司掌舵人亦改朝换代，太古依然老當益壯、甚至能趁經濟低迷大展拳腳，可謂烈士暮年，壯心不已。在法律上，公司和普通人一樣都有獨立的法律人格。因此，即使股東或者創始人逝世，公司亦可以“長生不老”。雖然普通人不能像公司一樣“長生不老”，但要與太古一樣歷久常新，需要保持一腔赤子之心。

宋代詩人陸遊寫出“壯心未與年俱老，死去猶能作鬼雄"，即便已達73歲高齡，依舊志在四方。“落日心猶壯，秋風病欲疏。 古來存老馬，不必取長途。” 年齡對杜甫來說只是數字，絲毫不能磨滅他的壯心。“欲為聖明除弊事，肯將衰朽惜殘年！” 大器晚成的韓愈並不在乎自己的高齡，一心為國為民。“垂頭自惜千金骨，伏櫪仍存萬里心。”、“驥雖老去壯心在，鶴縱病來仙骨清。” 相比起年齡，保持年輕的心態才是最重要。“殘燈猶未滅，將盡更揚輝。”老人亦可發光發亮。的確，正如王安石所說：“歲老根彌壯，陽驕葉更陰。” 年老更應該大展所長。

除了堅持自己心中志向，樂觀面對生活依然能夠闊達面對生老病死，毫無畏懼。“人生自古誰無死，留取丹心照汗青。”相比起生命的長短，活的精彩才是最重要的。“死生無可無不可，達哉達哉白樂天。” 白居易告誡我們要隨心地面對生死。“一起百事生，一眠萬事了” 闊達的生死觀為袁枚免去的許多不必要的憂愁。“誰道人生無再少？門前流水尚能西！休將白髮唱黃雞。”  蘇軾看到西流的溪水，反用“百川東到海，何時復西歸”，道出樂天的生活態度。“人固有一死，死或重於泰山，或輕於鴻毛，用之所趣異也。” 生老病死，時至而行。與其整天擔憂死亡的到來，活出生命的意義才是重點。

最後，容我引用魏晋陶渊明的《形影神三首》中的《神釋》:

甚念傷吾生，正宜委運去。

縱浪大化中，不喜亦不懼。

應盡便須盡，無復獨多慮。

死亡並不可怕，以平常心應對便可，不必多慮。回顧一生，能夠享到天倫之樂、做到兒孫滿堂，定必一生無憾！

23年2月 - 組合回顧

 2月回報：-3.4%

年初至今：6.69%

房託倉

這個月核心持倉沒有大變動，買入了不小房地產投資管理公司 (REIM)，包括澳洲的 HMC Capital, Centuria Capital和加拿大的 Dream Unlimited。同時，趁低買入了不小防守性的REITs, 包括醫療健康類的Healthco 和 Charter Hall Social Infrastructure。踏入三月，加息的陰霾不跌反升，有傳息率可能高達6厘。如果真的話，對所有股票會是毀滅性的打擊，尤其是收息股。我會保留一部分現金，在調低對REITs 的估值之後，留意有沒有機會在低價買入。

股票倉

2月的股票倉交易不多，主要是加持了標普（SPGI）和 Brookfield。3月最主要的考量依然是息率，值得關注的是3年期美國國債利率現在已達4.6%，接近去年11月的高位。我對現在的持倉滿意，會保留現金留意有沒有防守性強的公司出現機會。

新意網 (1686) - 山重水復疑無路，柳暗花明又一村 （上）

新意網背靠母公司新鴻基地產，是香港最大的數據中心運營商。新意網最近公佈中期業績，收入增加11%至11.08億元，純利增長6%至4.33億元。新意網多年來維持100%派息比率，將盈利全部派給股東，現價有4.5%息率，考量到未來數年的增長，可謂不過不失。儘管中期業績維持增長，純利增幅受利率上升拖累。但是我認為新意網最大的吸引力在於成功在與香港科技園的司法覆核中勝訴。

官司歷史

新意網於2012年入標申請租用將軍澳工業邨的地皮作數據中心之用，但因競投失敗而需要以逾4億購買工業邨外的地段發展。同時，新意網發現科技園容許中標公司將以低於市價租用的地段分租，違反科技園的租地政策。新意網於2018年提出司法覆核，指香港科技園公司做法不公，於高等法院原訟庭被判敗訴（[2020] HKCFI 548）。

新意網其後上訴，於2022年5月獲判勝訴（CACV 80/2020）。上訴庭指出，租務政策和合約規定並不容許數據中心營運商讓客戶任意佔用承租地段的範圍（第114段），而科技園需按照這規定重新考慮新意網的投訴。

科技園申請上訴至終審法院，但在2022年12月被上訴庭駁回（[2022] HKCA 1795）。新意網在中期業績發佈會中透露，科技園在上訴限期前沒有在提出上訴，官司以新意網獲勝作結。

勝訴重要性

我認為新意網司法覆核針對的真正目標其實並不是科技園，而是租用科技園地皮來營運數據中心的公司。新意網指出，中標科技園的數據中心運營商能以低於市價的租金拿到地皮，然後在以市價分租給數據中心顧客，從而賺取差價。

在新意網勝訴後，科技園不能容許中標公司分租旗下土地，市面上數據中心的供應應該會減少。這不但能加強新意網的定價能力，更可以吸引顧客從科技園的數據中心轉到新意網的中心，新意網的數據中心的租金和佔用率都會上升。

新意網前景

（Source: Investor Presentation, 2022/23 1H)

新意網還受惠未來幾年落成的新數據中心，會增加收入和純利，從而增加派息。同時，新意網亦受惠母公司新鴻基地產的支持。新鴻基不但提供低息貸款，更讓新意網管理新的數據中心。以新的 MEGA Fanling 為例，新意網能向新鴻基租用粉嶺的工廠，翻新成為數據中心，並出租給雲端服務公司。以這種輕資產模式拓展業務能加快收回成本的時間，也能減低負債。

我相信出色的前景和母公司新鴻基地產的支持能為新意網帶來回報。這是我寫新意網的上半部分，下半部分會分析數據中心的商業模式和前景。

利申：我現在沒有持貨，但可能會在短期內買入。

以上內容只為我個人見解，我並不保證以上關於法律的部分絕對正確。讀者應該自行閱讀判詞，不應依賴以上內容，有需要的話尋求律師意見。

嘉里 (683) 、希慎 (14) - 轉租為售的潛力

嘉里最近受到市場關注，因以每呎地價約4500元，總共14.4億投得荃灣寶豐路住宅地。對於有不小發展物業的嘉里來說，14.4億的項目並不算特別。我反而關注嘉里跑馬地轉租為售的項目THE ASTER。

THE ASTER位於跑馬地山光道7A號，原名為2017年推出招租的Resiglow Happy Valley。因本身物業就是住宅物業，所以項目不需補地價。據嘉里2021年年報，Resiglow Happy Valley 有106伙，總面積約81,000平方尺。以今天發售的首批10伙折實平均呎價28,324元計，嘉里有望套現22億，再假設毛利率30%計，盈利達6-7億。

雖然22億對於嘉里來說也不是大的項目，但將香港收租的住宅物業放售能有效釋放價值。嘉里除了擁有Resiglow 系列在西營盤的另一項目，更吸引的是在中半山珍貴地段的住宅組合。嘉里在地利根德里擁有四個項目（包括譽皇居），總共樓面面積超過70萬尺。參考鄰近的著名屋苑地利根德閣的成交呎價24,000元，這些中半山住宅物業可值160億，已超過嘉里現在的280億市值的一半。

儘管中半山住宅物業十分值錢，收益率卻很低。嘉里整個香港住宅物業（包含Resiglow 和中半山組合）在2020年只收到4.5億的租金，相比起160億中半山物業的估值，收益率只有2.8%，連銀行定存都不足。嘉里現在將跑馬地Resiglow 項目轉租為售，能即時收回資金，投資更高回報率的發展項目，例如在以133億地價投得的上海商業用地。嘉里將半山住宅物業拆售並非毫無可能。嘉里曾於1999年將原本用來收租的地利根德閣拆售。

嘉里這次的轉租為售顯示了管理層開始留意到香港住宅物業的隱藏價值，如果繼續放售，相信可以帶來更高回報。

除了嘉里，作為銅鑼灣大地主的希慎（14）其實在半山也持有老牌豪宅竹林苑。希慎2017年獲批重建竹林苑，樓面面積達69萬，在2017年時單單地皮估值已達172億 （每呎地價約3萬）。我覺得希慎並不大機會獨資進行重建，因竹林苑與希慎其他在銅鑼灣的物業並沒有協同效應，以希慎現在23.4%負債率來說，希慎更可能會將地皮出售以減低負債和投資新的200億加路連山路項目。希慎現在市值240億，如果真的出售竹林苑，收回超過市值70%的資金，不但能釋放隱藏價值，更可能會派特別息。

利申：持有嘉里建設（683）