2024年2月29日星期四

香港樓市 - 撤辣後我的真實市況體驗

今天財政預算案正式撤辣,以組合拳放寬各種按揭要求配合,試圖托市,我不看好是次政策,我認為樓市跌勢會持續。政策不是樓市最重要的因素,經濟還有息口才是。地產股疲弱的股價已經告許我們,後市並不會大幅反彈。


今輪所有放寬按揭的政策不會有任何效用,因為按揭完完全全受制於息口放寬按揭連治標都做不到只會浪費政策工具。例子可以參考大陸去年年中推出、所謂史詩級的救市政策認房不認貸,大幅放寬購買第二層樓的按揭成數。推出半年,在沒有減息的情況下,非但沒有挽回樓價,居民現存的按揭貸款反而減少。


撤辣方面,撤BSD會釋放需求,但SSD會增加大量二手供應,還未計一手貨尾投資客方面,大陸資金自顧不暇,本地資金缺乏信心,加上息口高企,其實並不會有很多投資客入市。就算有,都會是租金回報更高的小單位,對市場幫助不大。


但是撤辣並非沒有用說起來我還要感謝陳茂波。我今天成功沽出最後一個收租物業,全靠財政預算案正式撤辣雖然很多報導提及業主反價,但是我們今天在減價2%,成功吸引買家。到晚上接近凌晨簽約時才知道,我們竟然是今天當區唯一的成交,而且買家大多出價保守可見交投並不如市場傳聞那麼多。


這星期會是衡量撤辣的作用的關鍵時間,我預期低價開盤的新盤會有更活躍的交投,但是市價或高價的新盤將會滯銷,因為市場擠壓大量新盤供應交投會持續上升,但價格走勢只會下跌,跌幅會在3月放慢,但是4月會回到大幅下跌的趨勢。當市場意識到撤辣和組合拳的招式杯水車薪負面情緒會再次回來,到時候樓價的走勢更令人擔憂。



2024年2月22日星期四

香港樓市 - 「西冧」中的西半山

最近我收到相熟經紀的通知,西半山雍景台一個銀主盤剛剛在上個星期成交,單位為2座35A,以2038萬成交比高位2780萬跌近3成更低於1997年水平。要知道同座低10層(2座25A) 在1997年成交價為2130萬。

同時,市場消息指雍景台1座20E剛剛以1800萬成交,樓下單位(1座19E) 2019年曾以2430萬成交,是次成交低近25%亦大幅低於1997年水平。需知道1座23E在1997年曾以2350成交現時作價低越2成

更令人驚訝的消息是,龍頭屋苑寶翠園2月還未有成交可見交投之淡靜事實上,西半山3中,除了雍景台樂信臺和嘉兆臺都已經近半年沒有成交樂信臺最新成交於2023年9月當時原業主已經要蝕20%嘉兆臺對上的成交亦是2023年9月可見交投已經大幅減少另外,樓齡較新的樓盤亦不能倖免。羅便臣道80號已經近半年沒有成交一個低層3房更以1900萬放盤,價格重回10年前。

西半山豪宅方面,殷然一個銀主盤1月3480萬沽出,較兩年賣平40% 比起2016年成交價低2成

這次樓市跌浪集中於中高價屋苑和豪宅,反映的是移民潮和投資市場的弱勢。我維持我年初的判斷,今年會是樓市大跌的一年,幅度將有15-20%。無論財政預算案會否撤辣,樓市都會持續的大幅下跌。藥石亂投只會加速香港經濟的衰退一日香港經濟和社會的核心問題還未解決,樓市都不可能回暖。政府已經意識到香港不可再靠地產為支柱,需要探索新的產業發展方向。市民唯有支持政府推動的轉型,盼望自己能在其中分一杯羹



2024年2月2日星期五

1月表現回顧和展望

1月表現:-3.06% 

房託方面,表現受市場對減息預期降溫拖累。我依然認為美聯儲減息幅度會小於市場預期,而且最快會在五月開始減息。我減持部分房託,並加大對醫療地產的投資,組合加入澳洲Healthco。 2月會是澳洲房託業績期,我保持樂觀。


美股方面,由於上年年中減持大部分美股,但是美國經濟完全超出我預期,我在1月轉看法,軟著陸的可能性更大。於是,我最近開始補貨,但是美股估值太高,只能先由防守型股票開始。展望2月,我會加大對美股的投資,目前正留意Vertiv。


內地方面,表現繼續非常疲弱,中央所謂的救市政策依然是空言無補。最近中央公佈2023年財政收入和支出數據,赤字依然令人擔憂,地方債的無底深潭只會越來越大。恆大正式清盤打擊內房的情緒,我預計1月的銷售數字會大幅下跌。美國制裁的範圍擴大至生物科技,歐洲打擊電動車的力度並無降低,所有的結構性問題絲毫沒有好轉。

香港方面,企業和個人破產的問題正在擴大,就業形勢不容樂觀,我預計農曆新年後經濟會明顯轉差。我會繼續遠離中港股市。

2024年1月27日星期六

簡評中央新一輪救市政策

早前我寫過大陸經濟危機的問題,但最近兩星期,中國政府開始有不少比較正面的政策。當中我覺得重要的是:

1. 停止部分地方興建基建;

2. 容許地產商借70%商業房地產;

3. 降準、放水。

但是數字並不良好:內房1月銷售數字依然非常疲弱,美國依然沒有減息的苗頭。最近我看到網上消息,上海核心區寫字樓空置率達到40%,政府會停止賣地,而且貝萊德正在以7折放售上海寫字樓。在高科技領域上,歐美表現依然強勁。個人而言,我並不相信大陸可以動用2萬億外匯救市而且如此使用巨額的外匯並不合理。


我反而會考慮大陸此次救市的時機,是剛剛在公布2023年經濟數據之後:我覺得這是上層了解到經濟的真實數據後,決定要加大力度救市。所以,雖然我不否認中央最近的政策邁出正確的方向,但是我會想看到更多更持續的政策,而且我認為政策的力度和密度最多只能降低衰退的幅度,並不能扭轉衰退


香港方面,最近在立法會的爭議引起不少思考。樓價和市面上的經濟依然蕭條我維持我上次詳述的看法,我不會沾手與香港經濟有關的投資。

2024年1月20日星期六

完美風暴下的香港樓市 - 問君能有幾多愁?

先來說我對香港樓市的看法:2024年註定是跌的一年,跌幅大概在15-20%。

從供需的角度,不計現在2萬伙貨尾,2024年還有高達4萬伙開售,總共有6萬伙一手供應,要多達6年才能消化。2024年新盤的供應包括: 


Source: JLL 

我認為比較矚目的有鷹君何文田上蓋項目,我估計要大幅減價,因為同區半新盤表現實在過於慘淡。我之前看過的天鑄入場3房最近以2千萬沽出,蝕讓1千萬或者3成,實在可惜。至於市場現在盛傳長實黃竹坑正預備開盤,我相信會打沉港島的樓價,尤其是相同類型定位的貝沙灣和寶翠園。

至於供應重鎮,啟德、康城和大西北,將會陷入無險可守的狀態,Free Fall是唯一的結果。因為供應根本過多,同時以前買家大多是投資客,現在已經絕蹟。我敢說,現在用8、9成按揭買這些區域的樓花,未到收樓便一定成為負資產。

我維持我對息口的看法:美聯儲會減息,但速度和幅度會小於市場預期。我不覺得在今年第三季前,樓按息口會有變動。同時,我認為香港寫字樓和鋪位會有巨大的信貸壓力,銀行Call Loan或者變成銀主盤的現象會越來越普遍,對發展商將是更大的打擊。

政策方面,香港政府依舊未放棄人工島,北都造地源源不絕,加上公營房屋的供應,政府的政策目標已經放棄維持高地價,轉成維持樓市供應,確保年輕家庭能夠上車。我不覺得政府會在2月全面撤辣,就算撤辣亦毫無作用。

經濟方面,恆指與樓價基本掛鉤,單從恆指的走勢便知樓價註定大跌。大陸2023年陷入困境,香港未能倖免,2024年開局,大陸經濟已經不只是衰退。內房違約已經司空見慣,各地城投債、不良資產平台違約,以及各種投資產品暴雷,最後都會匯聚成金融危機。管理層並非不了解土地財政的問題,我也看到政府推動新時代產業的力度,但是經濟轉型的陣痛將會很劇烈。

無論是供需、政策或經濟層面,我維持由2023年8月起的看法,香港樓價在2024年只會下跌,幅度將有15-20%。我已經沽出自住物業,同時會加大力度沽出收租的物業,亦不會沾手任何香港地產股。

2023年12月29日星期五

2023 持倉表現回顧

 

先說今年表現,19.95% 回報我覺得都滿意。回顧今年操作,避開港股和中概股是好的,但是我過早減持美股,導致下半年回報跑輸。現在持倉主要是新加坡和澳洲REITs:


來年我對宏觀經濟的預期是中國泡沫爆破,城投債是我覺得第一大的風險,我看不到經濟如何可以全身而退,中國陷入結構性經濟危機的機會極高。美國經濟放緩,聯儲局會減息,但幅度可能未如市場預期。香港而言,地產泡沫會繼續爆破,經濟會持續下行,樓市跌幅維持雙位數。我會繼續避免持有任何對中港有exposure的股票。

但是宏觀經濟走勢非常難以預計,我會繼續持有優質房地產股票,看好防守性強的民生消費和養老行業,買入新加坡醫院Parkway Life Reit和日本養老院 Healthcare & Medical。

至於美股,我覺得現在太高,持倉換成醫療行業 XLV,待機而入。

2023年12月13日星期三

運輸基建發展藍圖 - 飛流直下三千尺,疑是銀河落九天。

政府公布《香港主要運輸基建發展藍圖》圍繞北部都會區以及維港都會區推動三鐵三路主要以深西部鐵路連接洪水橋至前海同時連接交椅洲人工島港島中鐵線連接元朗至九龍塘、北都公路貫通北區。報告同時更改南港島線(西段)、擱置北港島線,繼續以綠色集運系統支撐東九龍和啟德跑道區。報告大幅增強深港連接,展示了政府發展北部都會區和交椅洲人工島的決心,但是港島、九龍東CBD被淪為棄子。

政府的招數用得巧妙:深西部鐵路連接港島交椅洲人工島洪水橋前海將兩項大型基建項目捆綁,結合北部都會區的特殊戰略地位交椅洲人工島已經成為板上釘釘的事。發展這兩項基建項目的利弊已經很明顯,我不會在此重複。

樓市的供應將會源源不絕,地少人多的問題得以解決,房屋短缺不再會是社會上的深層次矛盾。香港整體經濟可發展的空間只會更多發展動能將會不斷凝聚。只要以長期的角度看,要尋找樂觀的論調並不困難只是短期內必定犧牲業主和發展商的利益樓價回調的走勢將會勢不可擋,如瀑布高空直落

But who cares? 畢竟一鯨落,萬物生。樓市將會如焚化爐裡的廢物一樣,成為香港發展經濟的燃料。解決樓市困局的答案已出,小市民能做的只有避免在此時買樓