中國 “517” 樓市新政依然未能對症下藥

自今年以來，大陸推行多項樓市寬鬆政策，最新一輪的政策於5月17日公佈後，內房大幅跳升。今次公佈政策的規格相當高，由國務院副總理何立峰宣佈，地方政府應收購爛尾樓，以幫助資金困難房企解困。同時，在庫存較多的城市，政府可收購單位用作保障性住房。政策層面上來看，解開限購已經明顯不足夠，即便央行已經多次降利率、減首付，上半年內地樓市依然出現價量齊跌的問題。因此中央這次加大力度，親自下場買樓，也是情有可原的。

問題一：地方政府根本沒錢落場買樓

但是我相信今年至今的政策不可能逆轉樓市極度低迷的情況，更不可能解決內房的債務危機。先說這次517新政的根本問題 : 地方政府根本沒錢落場買樓。目前，人民銀行透露將成立一年期的3千億貸款給地方政府買樓，計劃槓桿最高達5,000億元人民幣。但是5千億的資金，以全國爛尾樓的數量來說，根本是九牛一毛。即使在短時間內全部投放，對市場毫無影響。市場早前估計要1萬億至2萬億的資金才能改善爛尾樓的問題，5千億的資金大幅低於市場的預期。

況且，地方債的問題是今年央行以至國務院主力控制的經濟問題，早前便宣佈地方政府及城投企業不能新增貸款用於未完工的基建項目。如果地方政府連基建都要進行到一半，寧願爛尾都不繼續投資，自身都是泥菩薩過江，何來的資金去買爛尾樓？所以，只依靠央行的5千億，起不了任何決定性的作用。

問題二：地方政府落場影響市場機制

爛尾樓絕對是要投入資金才能解決的問題，但是庫存過高卻不是政府應該以資金解決的問題。事實上，地方政府買入一手樓用來做公屋，完全是抱薪救火，非但不能提振買家入市信心，而且會嚇怕一手樓的潛在買家。

甚少新盤是一伙都賣不出去的，大部分都是賣到一半便停。如果這時候政府下場，後果便是一半的單位是私人樓，一半是公屋。這樣的樓盤先不說管理的問題，例如會所怎樣劃分，從投資角度上來看，整個樓盤以及附近的單位，定位將完全不同。

再者，如果政府提供的公屋是一手私樓的質素，價錢卻是大幅低於市價，沒有人會再買私樓，對真金白銀已經買入這些新盤的買家不公平，對私樓買賣及租務市場亦是致命性的打擊。

要思考如何救市，首先要考慮為何這輪樓價跌幅會如此嚴重。我認為有兩個主要原因：一是收租利率 (rental yield) 太低，二是居民槓桿率太高。要加大收租利率，在租金受收入下跌的限制下，就要讓房價下跌，別無二法。而在居民槓桿率過高的情況下，任何鼓勵加槓桿的政策，不論是減息，或是降首期，只會是藥石亂投。

因此，內地樓價繼續下跌，內房債務危機亦會繼續加深。