香港樓市 - 撤辣後我的真實市況體驗

今天財政預算案正式撤辣，以組合拳放寬各種按揭要求配合，試圖托市，我不看好是次政策，我認為樓市跌勢會持續。政策不是樓市最重要的因素，經濟還有息口才是。地產股疲弱的股價已經告許我們，後市並不會大幅反彈。

今輪所有放寬按揭的政策不會有任何效用，因為按揭完完全全受制於息口，放寬按揭連治標都做不到，只會浪費政策工具。例子可以參考大陸去年年中推出、所謂史詩級的救市政策認房不認貸，大幅放寬購買第二層樓的按揭成數。推出半年，在沒有減息的情況下，非但沒有挽回樓價，居民現存的按揭貸款反而減少。

撤辣方面，撤BSD會釋放需求，但撤SSD會增加大量二手供應，還未計一手貨尾。投資客方面，大陸資金自顧不暇，本地資金缺乏信心，加上息口高企，其實並不會有很多投資客入市。就算有，都會是租金回報更高的小單位，對市場幫助不大。

但是撤辣並非沒有用，說起來我還要感謝陳茂波。我今天成功沽出最後一個收租物業，全靠財政預算案正式撤辣。雖然很多報導提及業主反價，但是我們今天在減價2%，成功吸引買家。到晚上接近凌晨簽約時才知道，我們竟然是今天當區唯一的成交，而且買家大多出價保守，可見交投並不如市場傳聞那麼多。

這星期會是衡量撤辣的作用的關鍵時間，我預期低價開盤的新盤會有更活躍的交投，但是市價或高價的新盤將會滯銷，因為市場擠壓大量新盤供應。交投會持續上升，但價格走勢只會下跌，跌幅會在3月放慢，但是4月會回到大幅下跌的趨勢。當市場意識到撤辣和組合拳的招式杯水車薪，負面情緒會再次回來，到時候樓價的走勢更令人擔憂。

香港樓市 - 「西冧」中的西半山

最近我收到相熟經紀的通知，西半山雍景台一個銀主盤剛剛在上個星期成交，單位為2座35A，以2038萬成交，比高位2780萬跌近3成，更低於1997年水平。要知道同座低10層(2座25A) 在1997年成交價為2130萬。

同時，市場消息指雍景台1座20E剛剛以1800萬成交，樓下單位(1座19E) 2019年曾以2430萬成交，是次成交低近25%，亦大幅低於1997年水平。需知道1座23E在1997年曾以2350萬成交，現時作價低越2成。

更令人驚訝的消息是，龍頭屋苑寶翠園2月還未有成交，可見交投之淡靜。事實上，「西半山3寶」中，除了雍景台，樂信臺和嘉兆臺都已經近半年沒有成交。樂信臺最新成交於2023年9月，當時原業主已經要蝕20%。嘉兆臺對上的成交亦是2023年9月，可見交投已經大幅減少。另外，樓齡較新的樓盤亦不能倖免。羅便臣道80號已經近半年沒有成交，一個低層3房更以1900萬放盤，價格重回10年前。

西半山豪宅方面，殷然一個銀主盤1月以3480萬沽出，較兩年賣平40% ，比起2016年成交價低2成。

這次樓市跌浪集中於中高價屋苑和豪宅，反映的是移民潮和投資市場的弱勢。我維持我年初的判斷，今年會是樓市大跌的一年，幅度將有15-20%。無論財政預算案會否撤辣，樓市都會持續的大幅下跌。藥石亂投只會加速香港經濟的衰退，一日香港經濟和社會的核心問題還未解決，樓市都不可能回暖。政府已經意識到香港不可再靠地產為支柱，需要探索新的產業發展方向。市民唯有支持政府推動的轉型，盼望自己能在其中分一杯羹。

1月表現回顧和展望

1月表現：－3.06% 

房託方面，表現受市場對減息預期降溫拖累。我依然認為美聯儲減息幅度會小於市場預期，而且最快會在五月開始減息。我減持部分房託，並加大對醫療地產的投資，組合加入澳洲Healthco。 2月會是澳洲房託業績期，我保持樂觀。

美股方面，由於上年年中減持大部分美股，但是美國經濟完全超出我預期，我在1月轉看法，軟著陸的可能性更大。於是，我最近開始補貨，但是美股估值太高，只能先由防守型股票開始。展望2月，我會加大對美股的投資，目前正留意Vertiv。

內地方面，表現繼續非常疲弱，中央所謂的救市政策依然是空言無補。最近中央公佈2023年財政收入和支出數據，赤字依然令人擔憂，地方債的無底深潭只會越來越大。恆大正式清盤打擊內房的情緒，我預計1月的銷售數字會大幅下跌。美國制裁的範圍擴大至生物科技，歐洲打擊電動車的力度並無降低，所有的結構性問題絲毫沒有好轉。

香港方面，企業和個人破產的問題正在擴大，就業形勢不容樂觀，我預計農曆新年後經濟會明顯轉差。我會繼續遠離中港股市。