香港樓市 - 擎天半「倒」

樓市繼續下跌，新公佈的施政報告並不能令疲弱的市場起死回生。雖然樓市回調的幅度不小，但是考慮到利息和整體經濟，樓價依然需要調整10－15%才回到比較合理的價格。

早前一名新加坡學者葉秀亮在明報指出香港樓價需要下跌60%，我雖然不同意他比較誇張的結論，但是我認同他的推算方法。他指出，樓價可以從租金回報率推算，並使用了4.5%至6%的租金回報率 （其實就是IRR），估算香港樓市需要再下跌才能提高租金回報率。

我沒有葉教授那麼悲觀，但是我估計以比較優質的單位來統計，租金回報率需要起碼3%才合理，但是現在的樓價依然離3%很遠。以我之前看過的一個九龍站擎天半島2期單位為例，剛剛十月的成交價為2,150萬，但我翻看代理租務成交價，租金大概3萬5至4萬。以成交價去計算，租金回報率只有2.23%，實在是低的離譜。按租金回報率3%估算，樓價需下跌多20%至1,600萬。

同樣以九龍站入門屋苑漾日居計，細三房（800呎) 租金最近大概3萬3，但樓價需要1,550萬，租金回報率只有2.55%。按租金回報率3%估算，樓價需下跌至1,300萬。

雖然聽起來好像要下跌好大幅度，但其實只是跌回2016年的價錢。我反而覺得現在下跌是正常不過的事情，畢竟之前在大陸熱錢湧入的情況下，九龍站的升幅已經與基本面脫節。現在市場開始回歸理性，天價並沒有支撐。我相信待市場消化完施政報告的消息後，樓價將會有新一輪比較大的調整。