香港樓市 - 長實黃竹坑Blue Coast究竟賺定蝕?

最近樓市最受關注的消息必然是長實黃竹坑港島南岸第3B期Blue Coast，首批以折實呎價21,968元推出，成功售出98%、413個單位，幾乎一Q清袋。開賣之前，長實放風指成本價每呎2.8萬元，市場於是熱烈討論究竟長實賺定蝕。

我首先嘗試從公開的資料計算成本。補地價金額高達129.71億元，以可建樓面約150.6萬平方呎計算，每平方呎樓面補地價約8,614元。根據高盛推算，每呎投標地價為2,820元，合計總地價每呎1.1萬元。加上每呎5千建築費和每呎3千5利息，高盛推算每呎成本價2萬元。以第一輪開售計，長實其實也有賺。

但是我覺得這個模型有一個大問題，就是要計埋長實幫地鐵起的商場建築成本，而冇人知商場的建築成本。所以，我會用第二個方法去簡單估算長實的成本價。長實2018年投黃竹坑塊地的時候，市場估算落成後每呎可賣3萬元。而本地地產商一般會要求25－30%的毛利，所以成本其實很容易估算：

3萬元 (售價) x (1-25% (毛利))  = 22,500元

保守估計長實總成本最多大概每呎2萬3，根據現在加推的第二輪價單，折實平均呎價則在25,000元左右，長實起碼有微利。

無可否認的是，長實黃竹坑Blue Coast的確算便宜，對海怡的二手業主是致命一擊，亦限制了鷹君何文田朗賢峯可以開的價。至於香港樓市在2024年，我可以肯定不會有升幅，問題只是在於跌多少。