嘉里最近受到市場關注，因以每呎地價約4500元，總共14.4億投得荃灣寶豐路住宅地。對於有不小發展物業的嘉里來說，14.4億的項目並不算特別。我反而關注嘉里跑馬地轉租為售的項目THE ASTER。
THE ASTER位於跑馬地山光道7A號，原名為2017年推出招租的Resiglow Happy Valley。因本身物業就是住宅物業，所以項目不需補地價。據嘉里2021年年報，Resiglow Happy Valley 有106伙，總面積約81,000平方尺。以今天發售的首批10伙折實平均呎價28,324元計，嘉里有望套現22億，再假設毛利率30%計，盈利達6-7億。
雖然22億對於嘉里來說也不是大的項目，但將香港收租的住宅物業放售能有效釋放價值。嘉里除了擁有Resiglow 系列在西營盤的另一項目，更吸引的是在中半山珍貴地段的住宅組合。嘉里在地利根德里擁有四個項目（包括譽皇居），總共樓面面積超過70萬尺。參考鄰近的著名屋苑地利根德閣的成交呎價24,000元，這些中半山住宅物業可值160億，已超過嘉里現在的280億市值的一半。
儘管中半山住宅物業十分值錢，收益率卻很低。嘉里整個香港住宅物業（包含Resiglow 和中半山組合）在2020年只收到4.5億的租金，相比起160億中半山物業的估值，收益率只有2.8%，連銀行定存都不足。嘉里現在將跑馬地Resiglow 項目轉租為售，能即時收回資金，投資更高回報率的發展項目，例如在以133億地價投得的上海商業用地。嘉里將半山住宅物業拆售並非毫無可能。嘉里曾於1999年將原本用來收租的地利根德閣拆售。
嘉里這次的轉租為售顯示了管理層開始留意到香港住宅物業的隱藏價值，如果繼續放售，相信可以帶來更高回報。
除了嘉里，作為銅鑼灣大地主的希慎（14）其實在半山也持有老牌豪宅竹林苑。希慎2017年獲批重建竹林苑，樓面面積達69萬，在2017年時單單地皮估值已達172億 （每呎地價約3萬）。我覺得希慎並不大機會獨資進行重建，因竹林苑與希慎其他在銅鑼灣的物業並沒有協同效應，以希慎現在23.4%負債率來說，希慎更可能會將地皮出售以減低負債和投資新的200億加路連山路項目。希慎現在市值240億，如果真的出售竹林苑，收回超過市值70%的資金，不但能釋放隱藏價值，更可能會派特別息。
利申：持有嘉里建設（683）
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