香港樓市 - 力拔山兮氣蓋世，時不利兮騅不逝。

最近，中原研究報告指出，港島入伙3至9年（俗稱半新盤）三房或更大單位中，近7成轉售要蝕讓，反映出現在樓市已經是近年新低。但是要蝕讓的半新盤絕對不只以上統計所顯示，重災區更是受內地客追捧的「新晉豪宅」。

由新鴻基於2015年推售、位於何文田的天鑄，兩房實用900呎一手價要2,500萬，現時以1,980萬在代理行放售亦乏人問津，跌幅至少超過20%。自稱位於何文田，靠近土瓜灣的半山壹號，一手業主持貨十五年，最新成交劈近「9球」後也要蝕沽。這些並非位於傳統豪宅區、卻以豪宅為標榜的屋苑，升市時受投資客和內地人追捧，跌市時便現形，顯示出現時樓市購買力開始冰封，市場轉為以用家為主導。

仲量聯行香港主席曾煥平早於今年8月已預測，樓市潮退之下，「偽豪宅」將會現形。那麼傳統豪宅表現如何？最近因僭建而廣受注目的紅山半島傳出蝕讓四成個案，跑馬地比華利山呎價更只險守兩萬，為逾6年最低。當然，傳統豪宅區的跌幅暫時少於大市，我覺得原因只是因為大部分業主持貨力較強，不介意堅持自己的價錢，等待有意的買家。但是隨著整體市況轉差，豪宅不能倖免，無論是「偽豪宅」還是傳統豪宅也要減價才能賣出，畢竟覆巢之下無完卵。這一輪樓市下跌急速，根本性的原因在於美國加息和香港政經環境，與樓宇自身的質素無關。當樓市跌幅積累一定程度後，這些傳統豪宅業主也不得不開始接受現實，減低價格以嘗試吸引買家。

優質屋苑的業主以沒有成交為代價，依然不肯降價，但是需要貨如輪轉的發展商沒有這個本錢。正如我在8月時提到，下半年啟德有逾8000伙新盤待售，率先打響頭炮的啟德海灣1期最快於10月推出。雖然價單還未推出，但有相熟的地產經紀向我透露，第一批可能有低於20,000呎價的單位，均價更可能只有2萬出頭。這價錢無疑會打擊新樓市場，凍結鄰近二手購買力，更可能壓垮吸引同類客源的九龍站的樓價。事實上，以九龍站入門屋苑為例，漾日居最新成交的呎價已跌穿2萬元，市場上更有盤以1萬8呎價放售亦未售出。按照樓市現時下跌的速度和幅度，政府即使於10月25日的施政報告中推出措施，亦不能為大勢而去的樓市起死回生。

力拔山兮氣蓋世，時不利兮騅不逝。項羽一生所向披靡，進軍咸陽自封爲西楚霸王時，風光無量，然而不改其剛復自用的本質，只有匹夫之勇卻不會審時度勢，最後只能將自身的失敗歸咎於天時不利。現時不少的業主，依然沈醉在樓市過往20來年高歌猛漲的「龍市」中，即便看到樓市轉勢，亦不肯面對現實，堅信樓市依然只升不跌。這些如項羽般自信的業主，享受著香港過往20年經濟發展的東風卻自以為是，將樓價的升幅歸咎於自己的投資眼光，不顧現時截然不同的環境，終將會受到市場懲罰。

香港樓市 - 剛衰

自從8月寫過關於香港樓市供應問題的文章，樓市下跌的速度急速加快，不論是上車盤還是豪宅都有不少的跌幅，市況可謂雪上加霜。最近樓市有不少新聞，包括啟德地價十年低位、新盤低價開售、政府有可能放寬辣招等等，但最重要的還是銀行加P按利息。

最新的樓按利率達4.125%，是近年的高位，但是我覺得還是太低。銀行定期存款的利率高達5.4%，HIBOR 已達5.5%，比較香港4%和美國7%的樓按利率，在加上聯儲局在11月可能加息，香港銀行在年底前加按息的機會頗高。

樓市的買家只要兩種：自住或投資。自住的需求隨者移民而下跌，投資客亦不會對收3%租有興趣。根據統計處的數據，從事經濟活動家庭住戶每月入息中位數（不包括外籍家庭傭工）從2013年35,000上升至2023年50,000，但比同期樓市的升幅低，反映私樓的負擔程度越來越低。

市場現在氣氛非常差，但是香港樓價經過長達15年的上升軌道後，才剛剛出現小幅度調整。即便不考慮內地和香港整體宏觀經濟的問題，香港樓市走勢依然不樂觀，有意置業的買家應該謹慎，賣家亦應該有降價的預期。

香港樓市 - 新盤戰

樓市下跌已是不爭的事實，但是最近傳出的消息越來越負面。先有長實波老道豪宅207億交易撻訂，導致豪宅市場氣氛轉差（有專做寶翠園的經紀透露，相隔1個月，一個在剛週末成交的3房單比對上一層的成交價下跌10%）。其次有長實最近油塘新盤親海駅的低價推售 （均價15,000呎）震憾市場，比同區二手樓價還低，推低九龍以至香港二手市場的樓價。個別半新盤錄得巨額蝕讓，如何文田皓畋、北角柏蔚山、筲箕灣香島等。即使老牌豪宅如賽西湖、紅山半島等都有錄得蝕讓交易，更不用說如九龍站等炒家樂園，跌幅最少有20%。

雖然樓市已經調整不少，而且租務市場保持強勁，但是短期內樓市應該依然會充滿負面消息。最近，由高銀集團主席潘蘇通私人持有的何文田豪宅新盤傲玟，經歷延期交樓和法律糾紛後，準備以招標形式發售。銷售方未推出意向價，但相熟的地產經紀向我透露首輪銷售只推2座和6座，官方指引價為22,000呎，更有指可能低至18,000呎。作為參考，同區新盤何文田站瑜一三房單位造價高達30,000呎，而2座同座向的單位於2020年以29,000呎成交，三年下跌高達25%。

一個地方的樓市走勢必定與整體經濟走勢相若。作為香港支柱產業的樓市現時風高浪急，反映的不但是加息的影響，更是宏觀香港整體經濟的實況。據統計，下半年啟德有逾8000伙新盤單位待售，希望不會成為壓垮香港樓市的最後一根草。

太古 - 出售美國可口可樂

今天（28日）收市後太古宣布約304億港元，出售美國太古可口可樂予母公司，派特別息A股8.12，B股1.624。我認為這是對太古來說一個利好消息，因美國業務對太古來說只是雞肋，能以好的價錢賣出回饋股東，是一件好事。是次交易的估值達 EV/EBITDA 12.5倍， 參考其他可口可樂裝瓶夥伴 （bottlers）的估值，符合市價。

我會繼續長期持有太古B，收到這次特別息後成本將會繼續降低。

 

貝萊德(Blackrock) - 美國銀行危機的受惠者

從短期來看，SVB 和 CS 引致的銀行風險雖然看似已受控，但這次銀行危機有更長遠的影響，而全球最大資產管理公司Blackrock 將會受惠。

Blackrock (Ishares) 提供 ETF 管理服務， 按基金資產(AUM) 的百分比收取管理費。除了比較受歡迎的指數基金外，Blackrock 其中的ETF 也有貨幣市場基金(Money Market Funds)。此類基金主要持有短期國債等低波幅的資產，與銀行存款性質類似。在銀行存款不安全的前提下，大批中小型銀行客戶將存款轉至此類基金。其實貨幣市場基金更受歡迎， Blackrock 旗下管理資產更大，從而收取更多管理費。

再者，作為資產管理者的Blackrock 比銀行更為安全，因Blackrock 沒有需要持有自己管理的基金，只須代投資者持有特定資產。因此，即使資產價格大跌，Blackrock 自己並沒有任何Balance Sheet 的風險。

Blackrock 剛公佈Q1 業績，現價PE 只有19.7，我認為低估了它的穩定性和增長前景。

利申：現時未有貨，短期內可能會買

太古業績 - 莫道桑榆晚，為霞尚滿天

業績

太古今天公佈2022年全年業績，經常性基本盈利38億（下降22.1%），撇除國泰經常性基本盈利維持70億（每股4.75元）。雖然業績一般，但派息增加15%至每股3元。太古三大核心業務中，地產表現不錯，沒有受到疫情影響，太古可樂受到中國封城影響，而航空受疫情拖累最為嚴重，虧損大幅擴大。

歷史

太古是一家歷史悠久的英資洋行，剛剛在2021年慶祝成立200周年和在華150周年。太古現在以三大核心業務為主，分別是82%的太古地產（1972）、全資附屬太古可樂和45%國泰（293）股權。  毫無疑問，這三項業務都有受到疫情不同程度的影響，尤其以航空為甚，導致股價於2020年大幅下跌。

看到股價大幅下跌，太古管理層反應頗快，先公佈了新的股息政策，全年股息不小於撇除國泰後的經常性基本盈利的一半，再宣布了高達40億的回購計劃，提振股價。事實上，太古2022年大幅跑贏恆生指數，甚至重回疫情前70元高位。

發展

太古以前業務複雜，橫跨多個行業和地區，導致難以估值，表現一直落後大市。太古管理層在2015年開始出售非核心業務，並增加對中國商業地產的投資，現在地產貢獻了太古大部分的盈利。太古地產在2021年宣布了一項千億地產投資計劃，會在未來10年內投資500億在大陸，300億在香港和200億其他項目。太古已動用其中400億，投資內地商業項目和香港太古坊重建，預料未來數年租金收入會逐漸增加。

太古可樂亦是太古集團的重要盈利來源，過往5年表現一直穩步上升，而太古亦有意加大飲料業務。太古在2022年中宣布以80億收購可口可樂越南及柬埔寨裝瓶業務。同時，太古將醫療健康列為新的核心業務，會在未來十年投資200億在中國的醫療地產，包括醫院和養老院。

雖然我對航空業務沒有興趣，但太古其餘的現有業務都有很高的質素。以地產為例，太古在香港的寫字樓（金鐘的太古廣場和港島東的太古坊）都是頂級的資產。同時，太古有良好的管理層和清楚的派息政策，更受惠中港通關和復常。以現在太古B 的收市價計，我覺得一邊收取6%的股息率，一邊等待太古從巨額投資中收成是吸引的。

利申：我持有太古B。

後記

了解到太古悠久的歷史後令我有一些反思。經過200年的洗禮，太古集團由最初的船務做到現在地產、公司掌舵人亦改朝换代，太古依然老當益壯、甚至能趁經濟低迷大展拳腳，可謂烈士暮年，壯心不已。在法律上，公司和普通人一樣都有獨立的法律人格。因此，即使股東或者創始人逝世，公司亦可以“長生不老”。雖然普通人不能像公司一樣“長生不老”，但要與太古一樣歷久常新，需要保持一腔赤子之心。

宋代詩人陸遊寫出“壯心未與年俱老，死去猶能作鬼雄"，即便已達73歲高齡，依舊志在四方。“落日心猶壯，秋風病欲疏。 古來存老馬，不必取長途。” 年齡對杜甫來說只是數字，絲毫不能磨滅他的壯心。“欲為聖明除弊事，肯將衰朽惜殘年！” 大器晚成的韓愈並不在乎自己的高齡，一心為國為民。“垂頭自惜千金骨，伏櫪仍存萬里心。”、“驥雖老去壯心在，鶴縱病來仙骨清。” 相比起年齡，保持年輕的心態才是最重要。“殘燈猶未滅，將盡更揚輝。”老人亦可發光發亮。的確，正如王安石所說：“歲老根彌壯，陽驕葉更陰。” 年老更應該大展所長。

除了堅持自己心中志向，樂觀面對生活依然能夠闊達面對生老病死，毫無畏懼。“人生自古誰無死，留取丹心照汗青。”相比起生命的長短，活的精彩才是最重要的。“死生無可無不可，達哉達哉白樂天。” 白居易告誡我們要隨心地面對生死。“一起百事生，一眠萬事了” 闊達的生死觀為袁枚免去的許多不必要的憂愁。“誰道人生無再少？門前流水尚能西！休將白髮唱黃雞。”  蘇軾看到西流的溪水，反用“百川東到海，何時復西歸”，道出樂天的生活態度。“人固有一死，死或重於泰山，或輕於鴻毛，用之所趣異也。” 生老病死，時至而行。與其整天擔憂死亡的到來，活出生命的意義才是重點。

最後，容我引用魏晋陶渊明的《形影神三首》中的《神釋》:

甚念傷吾生，正宜委運去。

縱浪大化中，不喜亦不懼。

應盡便須盡，無復獨多慮。

死亡並不可怕，以平常心應對便可，不必多慮。回顧一生，能夠享到天倫之樂、做到兒孫滿堂，定必一生無憾！

23年2月 - 組合回顧

 2月回報：-3.4%

年初至今：6.69%

房託倉

這個月核心持倉沒有大變動，買入了不小房地產投資管理公司 (REIM)，包括澳洲的 HMC Capital, Centuria Capital和加拿大的 Dream Unlimited。同時，趁低買入了不小防守性的REITs, 包括醫療健康類的Healthco 和 Charter Hall Social Infrastructure。踏入三月，加息的陰霾不跌反升，有傳息率可能高達6厘。如果真的話，對所有股票會是毀滅性的打擊，尤其是收息股。我會保留一部分現金，在調低對REITs 的估值之後，留意有沒有機會在低價買入。

股票倉

2月的股票倉交易不多，主要是加持了標普（SPGI）和 Brookfield。3月最主要的考量依然是息率，值得關注的是3年期美國國債利率現在已達4.6%，接近去年11月的高位。我對現在的持倉滿意，會保留現金留意有沒有防守性強的公司出現機會。