香港樓市 - 炙燒大閘蟹

先來看看今年推出的新盤銷情如何：

Source: JPM

除了定價克制的親海駅，其他新盤銷情都只有40-50%，部份更是惨不忍睹：

鴨脷洲凱玥： 1%

由合景和龍光兩間已違約的內房發展的鴨脷洲凱玥，年初推出至今只賣出4伙，只有1%，實在是貽笑大方。對於將近資不抵債的合景和龍光，用近200億的貨源賭香港樓價回暖，下場只會是如高銀金融一樣，淪為銀主盤，大幅減價出售，成為傲玟翻版。

黃竹坑海盈山：12%

嘉里、信和、太古及港鐵聯手發展的海盈山，可謂星光熠熠，但是定價太進取，而且黃竹坑已經光環不再，我相信待長實年尾推出黃竹坑3期後，海盈山需要大幅減價才能出售。

何文田瑜一：15%

何文田天鑄部分景觀被瑜一擋到的單位現在大幅劈價，但是沒料到瑜一自己的銷情也這麼差，1A期只有15%。我相信發展商會減價，因為旁邊鷹君何文田站項目將會推出，瑜一需要在鷹君之前賣出，否則購買力將會被分薄。

至於其他質素差的蟹貨，如紅磡 Baker Circle，康城凱柏峰，屯門凱和山等等，即便減價亦難以售出，需要如親海駅般大幅劈價，才有機會賣出。

除了上文的蟹貨，接下來兩個月還有很多供應:

統計以上表格的美資大行 JPM 在施政報告後發表研究報告，指香港樓價會再下跌5-10%。我預計幅度會更大，將會達到10-20%。

香港樓市 - 全都是泡沫

由地產代理和發展商營造的旺市假象不堪一擊。於週末剛開始發售的兩個市區新盤，去化率都只有三成左右，惨不忍睹。嘉華聲稱「慢熱」的銷情是合乎預期，實在是此地無銀三百兩，如果他們只是預期能賣出六十伙的單位，為何要推出二百多伙？

回顧施政報告後的市況，的確有部份優質的荀盤被用家消化，如大坑光明台，但都是屋苑的則王，相反低質的放盤需大幅減價才有承接。被寄以厚望的投資者入市個案只屬零星，專才亦沒有大舉入市，市場依然非常疲弱。施政報告並沒有帶旺樓市，樓價不能止瀉。

展望年內剩下的兩個月，我相信樓價下跌的速度會急劇加快，且部份暫時抗跌的優質屋苑(例如九龍站君臨天下，天后柏景台)亦要失守。香港樓市完全失去投資或者保值的功能，港樓的多年牛市已正式壽終正寢，下場將如鄧紫棋唱出：

再美的花朵 盛開過就凋落

再亮眼的星 一閃過就墜落

香港樓市 - 擎天半「倒」

樓市繼續下跌，新公佈的施政報告並不能令疲弱的市場起死回生。雖然樓市回調的幅度不小，但是考慮到利息和整體經濟，樓價依然需要調整10－15%才回到比較合理的價格。

早前一名新加坡學者葉秀亮在明報指出香港樓價需要下跌60%，我雖然不同意他比較誇張的結論，但是我認同他的推算方法。他指出，樓價可以從租金回報率推算，並使用了4.5%至6%的租金回報率 （其實就是IRR），估算香港樓市需要再下跌才能提高租金回報率。

我沒有葉教授那麼悲觀，但是我估計以比較優質的單位來統計，租金回報率需要起碼3%才合理，但是現在的樓價依然離3%很遠。以我之前看過的一個九龍站擎天半島2期單位為例，剛剛十月的成交價為2,150萬，但我翻看代理租務成交價，租金大概3萬5至4萬。以成交價去計算，租金回報率只有2.23%，實在是低的離譜。按租金回報率3%估算，樓價需下跌多20%至1,600萬。

同樣以九龍站入門屋苑漾日居計，細三房（800呎) 租金最近大概3萬3，但樓價需要1,550萬，租金回報率只有2.55%。按租金回報率3%估算，樓價需下跌至1,300萬。

雖然聽起來好像要下跌好大幅度，但其實只是跌回2016年的價錢。我反而覺得現在下跌是正常不過的事情，畢竟之前在大陸熱錢湧入的情況下，九龍站的升幅已經與基本面脫節。現在市場開始回歸理性，天價並沒有支撐。我相信待市場消化完施政報告的消息後，樓價將會有新一輪比較大的調整。

香港樓市 - 力拔山兮氣蓋世，時不利兮騅不逝。

最近，中原研究報告指出，港島入伙3至9年（俗稱半新盤）三房或更大單位中，近7成轉售要蝕讓，反映出現在樓市已經是近年新低。但是要蝕讓的半新盤絕對不只以上統計所顯示，重災區更是受內地客追捧的「新晉豪宅」。

由新鴻基於2015年推售、位於何文田的天鑄，兩房實用900呎一手價要2,500萬，現時以1,980萬在代理行放售亦乏人問津，跌幅至少超過20%。自稱位於何文田，靠近土瓜灣的半山壹號，一手業主持貨十五年，最新成交劈近「9球」後也要蝕沽。這些並非位於傳統豪宅區、卻以豪宅為標榜的屋苑，升市時受投資客和內地人追捧，跌市時便現形，顯示出現時樓市購買力開始冰封，市場轉為以用家為主導。

仲量聯行香港主席曾煥平早於今年8月已預測，樓市潮退之下，「偽豪宅」將會現形。那麼傳統豪宅表現如何？最近因僭建而廣受注目的紅山半島傳出蝕讓四成個案，跑馬地比華利山呎價更只險守兩萬，為逾6年最低。當然，傳統豪宅區的跌幅暫時少於大市，我覺得原因只是因為大部分業主持貨力較強，不介意堅持自己的價錢，等待有意的買家。但是隨著整體市況轉差，豪宅不能倖免，無論是「偽豪宅」還是傳統豪宅也要減價才能賣出，畢竟覆巢之下無完卵。這一輪樓市下跌急速，根本性的原因在於美國加息和香港政經環境，與樓宇自身的質素無關。當樓市跌幅積累一定程度後，這些傳統豪宅業主也不得不開始接受現實，減低價格以嘗試吸引買家。

優質屋苑的業主以沒有成交為代價，依然不肯降價，但是需要貨如輪轉的發展商沒有這個本錢。正如我在8月時提到，下半年啟德有逾8000伙新盤待售，率先打響頭炮的啟德海灣1期最快於10月推出。雖然價單還未推出，但有相熟的地產經紀向我透露，第一批可能有低於20,000呎價的單位，均價更可能只有2萬出頭。這價錢無疑會打擊新樓市場，凍結鄰近二手購買力，更可能壓垮吸引同類客源的九龍站的樓價。事實上，以九龍站入門屋苑為例，漾日居最新成交的呎價已跌穿2萬元，市場上更有盤以1萬8呎價放售亦未售出。按照樓市現時下跌的速度和幅度，政府即使於10月25日的施政報告中推出措施，亦不能為大勢而去的樓市起死回生。

力拔山兮氣蓋世，時不利兮騅不逝。項羽一生所向披靡，進軍咸陽自封爲西楚霸王時，風光無量，然而不改其剛復自用的本質，只有匹夫之勇卻不會審時度勢，最後只能將自身的失敗歸咎於天時不利。現時不少的業主，依然沈醉在樓市過往20來年高歌猛漲的「龍市」中，即便看到樓市轉勢，亦不肯面對現實，堅信樓市依然只升不跌。這些如項羽般自信的業主，享受著香港過往20年經濟發展的東風卻自以為是，將樓價的升幅歸咎於自己的投資眼光，不顧現時截然不同的環境，終將會受到市場懲罰。

香港樓市 - 剛衰

自從8月寫過關於香港樓市供應問題的文章，樓市下跌的速度急速加快，不論是上車盤還是豪宅都有不少的跌幅，市況可謂雪上加霜。最近樓市有不少新聞，包括啟德地價十年低位、新盤低價開售、政府有可能放寬辣招等等，但最重要的還是銀行加P按利息。

最新的樓按利率達4.125%，是近年的高位，但是我覺得還是太低。銀行定期存款的利率高達5.4%，HIBOR 已達5.5%，比較香港4%和美國7%的樓按利率，在加上聯儲局在11月可能加息，香港銀行在年底前加按息的機會頗高。

樓市的買家只要兩種：自住或投資。自住的需求隨者移民而下跌，投資客亦不會對收3%租有興趣。根據統計處的數據，從事經濟活動家庭住戶每月入息中位數（不包括外籍家庭傭工）從2013年35,000上升至2023年50,000，但比同期樓市的升幅低，反映私樓的負擔程度越來越低。

市場現在氣氛非常差，但是香港樓價經過長達15年的上升軌道後，才剛剛出現小幅度調整。即便不考慮內地和香港整體宏觀經濟的問題，香港樓市走勢依然不樂觀，有意置業的買家應該謹慎，賣家亦應該有降價的預期。

香港樓市 - 新盤戰

樓市下跌已是不爭的事實，但是最近傳出的消息越來越負面。先有長實波老道豪宅207億交易撻訂，導致豪宅市場氣氛轉差（有專做寶翠園的經紀透露，相隔1個月，一個在剛週末成交的3房單比對上一層的成交價下跌10%）。其次有長實最近油塘新盤親海駅的低價推售 （均價15,000呎）震憾市場，比同區二手樓價還低，推低九龍以至香港二手市場的樓價。個別半新盤錄得巨額蝕讓，如何文田皓畋、北角柏蔚山、筲箕灣香島等。即使老牌豪宅如賽西湖、紅山半島等都有錄得蝕讓交易，更不用說如九龍站等炒家樂園，跌幅最少有20%。

雖然樓市已經調整不少，而且租務市場保持強勁，但是短期內樓市應該依然會充滿負面消息。最近，由高銀集團主席潘蘇通私人持有的何文田豪宅新盤傲玟，經歷延期交樓和法律糾紛後，準備以招標形式發售。銷售方未推出意向價，但相熟的地產經紀向我透露首輪銷售只推2座和6座，官方指引價為22,000呎，更有指可能低至18,000呎。作為參考，同區新盤何文田站瑜一三房單位造價高達30,000呎，而2座同座向的單位於2020年以29,000呎成交，三年下跌高達25%。

一個地方的樓市走勢必定與整體經濟走勢相若。作為香港支柱產業的樓市現時風高浪急，反映的不但是加息的影響，更是宏觀香港整體經濟的實況。據統計，下半年啟德有逾8000伙新盤單位待售，希望不會成為壓垮香港樓市的最後一根草。

太古 - 出售美國可口可樂

今天（28日）收市後太古宣布約304億港元，出售美國太古可口可樂予母公司，派特別息A股8.12，B股1.624。我認為這是對太古來說一個利好消息，因美國業務對太古來說只是雞肋，能以好的價錢賣出回饋股東，是一件好事。是次交易的估值達 EV/EBITDA 12.5倍， 參考其他可口可樂裝瓶夥伴 （bottlers）的估值，符合市價。

我會繼續長期持有太古B，收到這次特別息後成本將會繼續降低。