中國 “517” 樓市新政依然未能對症下藥

自今年以來，大陸推行多項樓市寬鬆政策，最新一輪的政策於5月17日公佈後，內房大幅跳升。今次公佈政策的規格相當高，由國務院副總理何立峰宣佈，地方政府應收購爛尾樓，以幫助資金困難房企解困。同時，在庫存較多的城市，政府可收購單位用作保障性住房。政策層面上來看，解開限購已經明顯不足夠，即便央行已經多次降利率、減首付，上半年內地樓市依然出現價量齊跌的問題。因此中央這次加大力度，親自下場買樓，也是情有可原的。

問題一：地方政府根本沒錢落場買樓

但是我相信今年至今的政策不可能逆轉樓市極度低迷的情況，更不可能解決內房的債務危機。先說這次517新政的根本問題 : 地方政府根本沒錢落場買樓。目前，人民銀行透露將成立一年期的3千億貸款給地方政府買樓，計劃槓桿最高達5,000億元人民幣。但是5千億的資金，以全國爛尾樓的數量來說，根本是九牛一毛。即使在短時間內全部投放，對市場毫無影響。市場早前估計要1萬億至2萬億的資金才能改善爛尾樓的問題，5千億的資金大幅低於市場的預期。

況且，地方債的問題是今年央行以至國務院主力控制的經濟問題，早前便宣佈地方政府及城投企業不能新增貸款用於未完工的基建項目。如果地方政府連基建都要進行到一半，寧願爛尾都不繼續投資，自身都是泥菩薩過江，何來的資金去買爛尾樓？所以，只依靠央行的5千億，起不了任何決定性的作用。

問題二：地方政府落場影響市場機制

爛尾樓絕對是要投入資金才能解決的問題，但是庫存過高卻不是政府應該以資金解決的問題。事實上，地方政府買入一手樓用來做公屋，完全是抱薪救火，非但不能提振買家入市信心，而且會嚇怕一手樓的潛在買家。

甚少新盤是一伙都賣不出去的，大部分都是賣到一半便停。如果這時候政府下場，後果便是一半的單位是私人樓，一半是公屋。這樣的樓盤先不說管理的問題，例如會所怎樣劃分，從投資角度上來看，整個樓盤以及附近的單位，定位將完全不同。

再者，如果政府提供的公屋是一手私樓的質素，價錢卻是大幅低於市價，沒有人會再買私樓，對真金白銀已經買入這些新盤的買家不公平，對私樓買賣及租務市場亦是致命性的打擊。

要思考如何救市，首先要考慮為何這輪樓價跌幅會如此嚴重。我認為有兩個主要原因：一是收租利率 (rental yield) 太低，二是居民槓桿率太高。要加大收租利率，在租金受收入下跌的限制下，就要讓房價下跌，別無二法。而在居民槓桿率過高的情況下，任何鼓勵加槓桿的政策，不論是減息，或是降首期，只會是藥石亂投。

因此，內地樓價繼續下跌，內房債務危機亦會繼續加深。

香港樓市 - 長實黃竹坑Blue Coast究竟賺定蝕?

最近樓市最受關注的消息必然是長實黃竹坑港島南岸第3B期Blue Coast，首批以折實呎價21,968元推出，成功售出98%、413個單位，幾乎一Q清袋。開賣之前，長實放風指成本價每呎2.8萬元，市場於是熱烈討論究竟長實賺定蝕。

我首先嘗試從公開的資料計算成本。補地價金額高達129.71億元，以可建樓面約150.6萬平方呎計算，每平方呎樓面補地價約8,614元。根據高盛推算，每呎投標地價為2,820元，合計總地價每呎1.1萬元。加上每呎5千建築費和每呎3千5利息，高盛推算每呎成本價2萬元。以第一輪開售計，長實其實也有賺。

但是我覺得這個模型有一個大問題，就是要計埋長實幫地鐵起的商場建築成本，而冇人知商場的建築成本。所以，我會用第二個方法去簡單估算長實的成本價。長實2018年投黃竹坑塊地的時候，市場估算落成後每呎可賣3萬元。而本地地產商一般會要求25－30%的毛利，所以成本其實很容易估算：

3萬元 (售價) x (1-25% (毛利))  = 22,500元

保守估計長實總成本最多大概每呎2萬3，根據現在加推的第二輪價單，折實平均呎價則在25,000元左右，長實起碼有微利。

無可否認的是，長實黃竹坑Blue Coast的確算便宜，對海怡的二手業主是致命一擊，亦限制了鷹君何文田朗賢峯可以開的價。至於香港樓市在2024年，我可以肯定不會有升幅，問題只是在於跌多少。

香港樓市 - 撤辣後我的真實市況體驗

今天財政預算案正式撤辣，以組合拳放寬各種按揭要求配合，試圖托市，我不看好是次政策，我認為樓市跌勢會持續。政策不是樓市最重要的因素，經濟還有息口才是。地產股疲弱的股價已經告許我們，後市並不會大幅反彈。

今輪所有放寬按揭的政策不會有任何效用，因為按揭完完全全受制於息口，放寬按揭連治標都做不到，只會浪費政策工具。例子可以參考大陸去年年中推出、所謂史詩級的救市政策認房不認貸，大幅放寬購買第二層樓的按揭成數。推出半年，在沒有減息的情況下，非但沒有挽回樓價，居民現存的按揭貸款反而減少。

撤辣方面，撤BSD會釋放需求，但撤SSD會增加大量二手供應，還未計一手貨尾。投資客方面，大陸資金自顧不暇，本地資金缺乏信心，加上息口高企，其實並不會有很多投資客入市。就算有，都會是租金回報更高的小單位，對市場幫助不大。

但是撤辣並非沒有用，說起來我還要感謝陳茂波。我今天成功沽出最後一個收租物業，全靠財政預算案正式撤辣。雖然很多報導提及業主反價，但是我們今天在減價2%，成功吸引買家。到晚上接近凌晨簽約時才知道，我們竟然是今天當區唯一的成交，而且買家大多出價保守，可見交投並不如市場傳聞那麼多。

這星期會是衡量撤辣的作用的關鍵時間，我預期低價開盤的新盤會有更活躍的交投，但是市價或高價的新盤將會滯銷，因為市場擠壓大量新盤供應。交投會持續上升，但價格走勢只會下跌，跌幅會在3月放慢，但是4月會回到大幅下跌的趨勢。當市場意識到撤辣和組合拳的招式杯水車薪，負面情緒會再次回來，到時候樓價的走勢更令人擔憂。

香港樓市 - 「西冧」中的西半山

最近我收到相熟經紀的通知，西半山雍景台一個銀主盤剛剛在上個星期成交，單位為2座35A，以2038萬成交，比高位2780萬跌近3成，更低於1997年水平。要知道同座低10層(2座25A) 在1997年成交價為2130萬。

同時，市場消息指雍景台1座20E剛剛以1800萬成交，樓下單位(1座19E) 2019年曾以2430萬成交，是次成交低近25%，亦大幅低於1997年水平。需知道1座23E在1997年曾以2350萬成交，現時作價低越2成。

更令人驚訝的消息是，龍頭屋苑寶翠園2月還未有成交，可見交投之淡靜。事實上，「西半山3寶」中，除了雍景台，樂信臺和嘉兆臺都已經近半年沒有成交。樂信臺最新成交於2023年9月，當時原業主已經要蝕20%。嘉兆臺對上的成交亦是2023年9月，可見交投已經大幅減少。另外，樓齡較新的樓盤亦不能倖免。羅便臣道80號已經近半年沒有成交，一個低層3房更以1900萬放盤，價格重回10年前。

西半山豪宅方面，殷然一個銀主盤1月以3480萬沽出，較兩年賣平40% ，比起2016年成交價低2成。

這次樓市跌浪集中於中高價屋苑和豪宅，反映的是移民潮和投資市場的弱勢。我維持我年初的判斷，今年會是樓市大跌的一年，幅度將有15-20%。無論財政預算案會否撤辣，樓市都會持續的大幅下跌。藥石亂投只會加速香港經濟的衰退，一日香港經濟和社會的核心問題還未解決，樓市都不可能回暖。政府已經意識到香港不可再靠地產為支柱，需要探索新的產業發展方向。市民唯有支持政府推動的轉型，盼望自己能在其中分一杯羹。

1月表現回顧和展望

1月表現：－3.06% 

房託方面，表現受市場對減息預期降溫拖累。我依然認為美聯儲減息幅度會小於市場預期，而且最快會在五月開始減息。我減持部分房託，並加大對醫療地產的投資，組合加入澳洲Healthco。 2月會是澳洲房託業績期，我保持樂觀。

美股方面，由於上年年中減持大部分美股，但是美國經濟完全超出我預期，我在1月轉看法，軟著陸的可能性更大。於是，我最近開始補貨，但是美股估值太高，只能先由防守型股票開始。展望2月，我會加大對美股的投資，目前正留意Vertiv。

內地方面，表現繼續非常疲弱，中央所謂的救市政策依然是空言無補。最近中央公佈2023年財政收入和支出數據，赤字依然令人擔憂，地方債的無底深潭只會越來越大。恆大正式清盤打擊內房的情緒，我預計1月的銷售數字會大幅下跌。美國制裁的範圍擴大至生物科技，歐洲打擊電動車的力度並無降低，所有的結構性問題絲毫沒有好轉。

香港方面，企業和個人破產的問題正在擴大，就業形勢不容樂觀，我預計農曆新年後經濟會明顯轉差。我會繼續遠離中港股市。

簡評中央新一輪救市政策

早前我寫過大陸經濟危機的問題，但最近兩星期，中國政府開始有不少比較正面的政策。當中我覺得重要的是:

1. 停止部分地方興建基建；

2. 容許地產商借70%商業房地產；

3. 降準、放水。

但是數字並不良好：內房1月銷售數字依然非常疲弱，美國依然沒有減息的苗頭。最近我看到網上消息，上海核心區寫字樓空置率達到40%，政府會停止賣地，而且貝萊德正在以7折放售上海寫字樓。在高科技領域上，歐美表現依然強勁。個人而言，我並不相信大陸可以動用2萬億外匯救市，而且如此使用巨額的外匯並不合理。

我反而會考慮大陸此次救市的時機，是剛剛在公布2023年經濟數據之後：我覺得這是上層了解到經濟的真實數據後，決定要加大力度救市。所以，雖然我不否認中央最近的政策邁出正確的方向，但是我會想看到更多更持續的政策，而且我認為政策的力度和密度最多只能降低衰退的幅度，並不能扭轉衰退。

香港方面，最近在立法會的爭議引起不少思考。樓價和市面上的經濟依然蕭條。我維持我上次詳述的看法，我不會沾手與香港經濟有關的投資。

完美風暴下的香港樓市 - 問君能有幾多愁？

先來說我對香港樓市的看法：2024年註定是跌的一年，跌幅大概在15-20%。

從供需的角度，不計現在2萬伙貨尾，2024年還有高達4萬伙開售，總共有6萬伙一手供應，要多達6年才能消化。2024年新盤的供應包括： 

Source: JLL 

我認為比較矚目的有鷹君何文田上蓋項目，我估計要大幅減價，因為同區半新盤表現實在過於慘淡。我之前看過的天鑄入場3房最近以2千萬沽出，蝕讓1千萬或者3成，實在可惜。至於市場現在盛傳長實黃竹坑正預備開盤，我相信會打沉港島的樓價，尤其是相同類型定位的貝沙灣和寶翠園。

至於供應重鎮，啟德、康城和大西北，將會陷入無險可守的狀態，Free Fall是唯一的結果。因為供應根本過多，同時以前買家大多是投資客，現在已經絕蹟。我敢說，現在用8、9成按揭買這些區域的樓花，未到收樓便一定成為負資產。

我維持我對息口的看法：美聯儲會減息，但速度和幅度會小於市場預期。我不覺得在今年第三季前，樓按息口會有變動。同時，我認為香港寫字樓和鋪位會有巨大的信貸壓力，銀行Call Loan或者變成銀主盤的現象會越來越普遍，對發展商將是更大的打擊。

政策方面，香港政府依舊未放棄人工島，北都造地源源不絕，加上公營房屋的供應，政府的政策目標已經放棄維持高地價，轉成維持樓市供應，確保年輕家庭能夠上車。我不覺得政府會在2月全面撤辣，就算撤辣亦毫無作用。

經濟方面，恆指與樓價基本掛鉤，單從恆指的走勢便知樓價註定大跌。大陸2023年陷入困境，香港未能倖免，2024年開局，大陸經濟已經不只是衰退。內房違約已經司空見慣，各地城投債、不良資產平台違約，以及各種投資產品暴雷，最後都會匯聚成金融危機。管理層並非不了解土地財政的問題，我也看到政府推動新時代產業的力度，但是經濟轉型的陣痛將會很劇烈。

無論是供需、政策或經濟層面，我維持由2023年8月起的看法，香港樓價在2024年只會下跌，幅度將有15-20%。我已經沽出自住物業，同時會加大力度沽出收租的物業，亦不會沾手任何香港地產股。