完美風暴下的香港樓市 - 問君能有幾多愁？

先來說我對香港樓市的看法：2024年註定是跌的一年，跌幅大概在15-20%。

從供需的角度，不計現在2萬伙貨尾，2024年還有高達4萬伙開售，總共有6萬伙一手供應，要多達6年才能消化。2024年新盤的供應包括： 

Source: JLL 

我認為比較矚目的有鷹君何文田上蓋項目，我估計要大幅減價，因為同區半新盤表現實在過於慘淡。我之前看過的天鑄入場3房最近以2千萬沽出，蝕讓1千萬或者3成，實在可惜。至於市場現在盛傳長實黃竹坑正預備開盤，我相信會打沉港島的樓價，尤其是相同類型定位的貝沙灣和寶翠園。

至於供應重鎮，啟德、康城和大西北，將會陷入無險可守的狀態，Free Fall是唯一的結果。因為供應根本過多，同時以前買家大多是投資客，現在已經絕蹟。我敢說，現在用8、9成按揭買這些區域的樓花，未到收樓便一定成為負資產。

我維持我對息口的看法：美聯儲會減息，但速度和幅度會小於市場預期。我不覺得在今年第三季前，樓按息口會有變動。同時，我認為香港寫字樓和鋪位會有巨大的信貸壓力，銀行Call Loan或者變成銀主盤的現象會越來越普遍，對發展商將是更大的打擊。

政策方面，香港政府依舊未放棄人工島，北都造地源源不絕，加上公營房屋的供應，政府的政策目標已經放棄維持高地價，轉成維持樓市供應，確保年輕家庭能夠上車。我不覺得政府會在2月全面撤辣，就算撤辣亦毫無作用。

經濟方面，恆指與樓價基本掛鉤，單從恆指的走勢便知樓價註定大跌。大陸2023年陷入困境，香港未能倖免，2024年開局，大陸經濟已經不只是衰退。內房違約已經司空見慣，各地城投債、不良資產平台違約，以及各種投資產品暴雷，最後都會匯聚成金融危機。管理層並非不了解土地財政的問題，我也看到政府推動新時代產業的力度，但是經濟轉型的陣痛將會很劇烈。

無論是供需、政策或經濟層面，我維持由2023年8月起的看法，香港樓價在2024年只會下跌，幅度將有15-20%。我已經沽出自住物業，同時會加大力度沽出收租的物業，亦不會沾手任何香港地產股。

2023 持倉表現回顧

 

先說今年表現，19.95% 回報我覺得都滿意。回顧今年操作，避開港股和中概股是好的，但是我過早減持美股，導致下半年回報跑輸。現在持倉主要是新加坡和澳洲REITs：

來年我對宏觀經濟的預期是中國泡沫爆破，城投債是我覺得第一大的風險，我看不到經濟如何可以全身而退，中國陷入結構性經濟危機的機會極高。美國經濟放緩，聯儲局會減息，但幅度可能未如市場預期。香港而言，地產泡沫會繼續爆破，經濟會持續下行，樓市跌幅維持雙位數。我會繼續避免持有任何對中港有exposure的股票。

但是宏觀經濟走勢非常難以預計，我會繼續持有優質房地產股票，看好防守性強的民生消費和養老行業，買入新加坡醫院Parkway Life Reit和日本養老院 Healthcare & Medical。

至於美股，我覺得現在太高，持倉換成醫療行業 XLV，待機而入。

運輸基建發展藍圖 - 飛流直下三千尺，疑是銀河落九天。

政府公布《香港主要運輸基建發展藍圖》，圍繞北部都會區以及維港都會區，推動三鐵三路：主要以深西部鐵路連接洪水橋至前海（同時連接交椅洲人工島至港島）、中鐵線連接元朗至九龍塘、北都公路貫通北區。報告同時更改南港島線（西段）、擱置北港島線，繼續以綠色集運系統支撐東九龍和啟德跑道區。報告大幅增強深港連接，展示了政府發展北部都會區和交椅洲人工島的決心，但是港島、九龍東CBD被淪為棄子。

政府的招數用得巧妙：以深西部鐵路連接港島、交椅洲人工島、洪水橋至前海，將兩項大型基建項目捆綁，結合北部都會區的特殊戰略地位，交椅洲人工島已經成為板上釘釘的事。發展這兩項基建項目的利弊已經很明顯，我不會在此重複。

樓市的供應將會源源不絕，地少人多的問題得以解決，房屋短缺將不再會是社會上的深層次矛盾。香港整體經濟可發展的空間只會更多，發展動能將會不斷凝聚。只要以長期的角度看，要尋找樂觀的論調並不困難。只是短期內必定會犧牲業主和發展商的利益，樓價回調的走勢將會勢不可擋，如瀑布般高空直落。

But who cares? 畢竟一鯨落，萬物生。樓市將會如焚化爐裡的廢物一樣，成為香港發展經濟的燃料。解決樓市困局的答案已出，小市民能做的只有避免在此時買樓。

香港樓市 - 炙燒大閘蟹

先來看看今年推出的新盤銷情如何：

Source: JPM

除了定價克制的親海駅，其他新盤銷情都只有40-50%，部份更是惨不忍睹：

鴨脷洲凱玥： 1%

由合景和龍光兩間已違約的內房發展的鴨脷洲凱玥，年初推出至今只賣出4伙，只有1%，實在是貽笑大方。對於將近資不抵債的合景和龍光，用近200億的貨源賭香港樓價回暖，下場只會是如高銀金融一樣，淪為銀主盤，大幅減價出售，成為傲玟翻版。

黃竹坑海盈山：12%

嘉里、信和、太古及港鐵聯手發展的海盈山，可謂星光熠熠，但是定價太進取，而且黃竹坑已經光環不再，我相信待長實年尾推出黃竹坑3期後，海盈山需要大幅減價才能出售。

何文田瑜一：15%

何文田天鑄部分景觀被瑜一擋到的單位現在大幅劈價，但是沒料到瑜一自己的銷情也這麼差，1A期只有15%。我相信發展商會減價，因為旁邊鷹君何文田站項目將會推出，瑜一需要在鷹君之前賣出，否則購買力將會被分薄。

至於其他質素差的蟹貨，如紅磡 Baker Circle，康城凱柏峰，屯門凱和山等等，即便減價亦難以售出，需要如親海駅般大幅劈價，才有機會賣出。

除了上文的蟹貨，接下來兩個月還有很多供應:

統計以上表格的美資大行 JPM 在施政報告後發表研究報告，指香港樓價會再下跌5-10%。我預計幅度會更大，將會達到10-20%。

香港樓市 - 全都是泡沫

由地產代理和發展商營造的旺市假象不堪一擊。於週末剛開始發售的兩個市區新盤，去化率都只有三成左右，惨不忍睹。嘉華聲稱「慢熱」的銷情是合乎預期，實在是此地無銀三百兩，如果他們只是預期能賣出六十伙的單位，為何要推出二百多伙？

回顧施政報告後的市況，的確有部份優質的荀盤被用家消化，如大坑光明台，但都是屋苑的則王，相反低質的放盤需大幅減價才有承接。被寄以厚望的投資者入市個案只屬零星，專才亦沒有大舉入市，市場依然非常疲弱。施政報告並沒有帶旺樓市，樓價不能止瀉。

展望年內剩下的兩個月，我相信樓價下跌的速度會急劇加快，且部份暫時抗跌的優質屋苑(例如九龍站君臨天下，天后柏景台)亦要失守。香港樓市完全失去投資或者保值的功能，港樓的多年牛市已正式壽終正寢，下場將如鄧紫棋唱出：

再美的花朵 盛開過就凋落

再亮眼的星 一閃過就墜落

香港樓市 - 擎天半「倒」

樓市繼續下跌，新公佈的施政報告並不能令疲弱的市場起死回生。雖然樓市回調的幅度不小，但是考慮到利息和整體經濟，樓價依然需要調整10－15%才回到比較合理的價格。

早前一名新加坡學者葉秀亮在明報指出香港樓價需要下跌60%，我雖然不同意他比較誇張的結論，但是我認同他的推算方法。他指出，樓價可以從租金回報率推算，並使用了4.5%至6%的租金回報率 （其實就是IRR），估算香港樓市需要再下跌才能提高租金回報率。

我沒有葉教授那麼悲觀，但是我估計以比較優質的單位來統計，租金回報率需要起碼3%才合理，但是現在的樓價依然離3%很遠。以我之前看過的一個九龍站擎天半島2期單位為例，剛剛十月的成交價為2,150萬，但我翻看代理租務成交價，租金大概3萬5至4萬。以成交價去計算，租金回報率只有2.23%，實在是低的離譜。按租金回報率3%估算，樓價需下跌多20%至1,600萬。

同樣以九龍站入門屋苑漾日居計，細三房（800呎) 租金最近大概3萬3，但樓價需要1,550萬，租金回報率只有2.55%。按租金回報率3%估算，樓價需下跌至1,300萬。

雖然聽起來好像要下跌好大幅度，但其實只是跌回2016年的價錢。我反而覺得現在下跌是正常不過的事情，畢竟之前在大陸熱錢湧入的情況下，九龍站的升幅已經與基本面脫節。現在市場開始回歸理性，天價並沒有支撐。我相信待市場消化完施政報告的消息後，樓價將會有新一輪比較大的調整。

香港樓市 - 力拔山兮氣蓋世，時不利兮騅不逝。

最近，中原研究報告指出，港島入伙3至9年（俗稱半新盤）三房或更大單位中，近7成轉售要蝕讓，反映出現在樓市已經是近年新低。但是要蝕讓的半新盤絕對不只以上統計所顯示，重災區更是受內地客追捧的「新晉豪宅」。

由新鴻基於2015年推售、位於何文田的天鑄，兩房實用900呎一手價要2,500萬，現時以1,980萬在代理行放售亦乏人問津，跌幅至少超過20%。自稱位於何文田，靠近土瓜灣的半山壹號，一手業主持貨十五年，最新成交劈近「9球」後也要蝕沽。這些並非位於傳統豪宅區、卻以豪宅為標榜的屋苑，升市時受投資客和內地人追捧，跌市時便現形，顯示出現時樓市購買力開始冰封，市場轉為以用家為主導。

仲量聯行香港主席曾煥平早於今年8月已預測，樓市潮退之下，「偽豪宅」將會現形。那麼傳統豪宅表現如何？最近因僭建而廣受注目的紅山半島傳出蝕讓四成個案，跑馬地比華利山呎價更只險守兩萬，為逾6年最低。當然，傳統豪宅區的跌幅暫時少於大市，我覺得原因只是因為大部分業主持貨力較強，不介意堅持自己的價錢，等待有意的買家。但是隨著整體市況轉差，豪宅不能倖免，無論是「偽豪宅」還是傳統豪宅也要減價才能賣出，畢竟覆巢之下無完卵。這一輪樓市下跌急速，根本性的原因在於美國加息和香港政經環境，與樓宇自身的質素無關。當樓市跌幅積累一定程度後，這些傳統豪宅業主也不得不開始接受現實，減低價格以嘗試吸引買家。

優質屋苑的業主以沒有成交為代價，依然不肯降價，但是需要貨如輪轉的發展商沒有這個本錢。正如我在8月時提到，下半年啟德有逾8000伙新盤待售，率先打響頭炮的啟德海灣1期最快於10月推出。雖然價單還未推出，但有相熟的地產經紀向我透露，第一批可能有低於20,000呎價的單位，均價更可能只有2萬出頭。這價錢無疑會打擊新樓市場，凍結鄰近二手購買力，更可能壓垮吸引同類客源的九龍站的樓價。事實上，以九龍站入門屋苑為例，漾日居最新成交的呎價已跌穿2萬元，市場上更有盤以1萬8呎價放售亦未售出。按照樓市現時下跌的速度和幅度，政府即使於10月25日的施政報告中推出措施，亦不能為大勢而去的樓市起死回生。

力拔山兮氣蓋世，時不利兮騅不逝。項羽一生所向披靡，進軍咸陽自封爲西楚霸王時，風光無量，然而不改其剛復自用的本質，只有匹夫之勇卻不會審時度勢，最後只能將自身的失敗歸咎於天時不利。現時不少的業主，依然沈醉在樓市過往20來年高歌猛漲的「龍市」中，即便看到樓市轉勢，亦不肯面對現實，堅信樓市依然只升不跌。這些如項羽般自信的業主，享受著香港過往20年經濟發展的東風卻自以為是，將樓價的升幅歸咎於自己的投資眼光，不顧現時截然不同的環境，終將會受到市場懲罰。